Главная › Новости

Из-за чего добросовестный покупатель может лишиться своей квартиры?

Опубликовано: 01.09.2018

Novostroy.su:  В прошлом году задолженность по ЖКУ составила 645 млрд рублей. Это на 270 млрд рублей больше, чем годом ранее. Долги по квартплате с каждым годом растут. Между тем, задолженность может грозить жильцу лишением квартиры. В каком случае человека могут выселить из собственного жилья и, кто находится в группе риска?

Антон Гусев: Риск принудительного выселения из квартиры при наличии долга по оплате жилищно-коммунальных услуг существует, в первую очередь, для тех должников, чья квартира не приватизирована, и которые пользуются ею на основании договора социального найма. Выселить нанимателя и проживающих с ним членов семьи могут только при наличии двух условий: в течение полугода он вообще не делал никаких платежей за ЖКУ и у него не было для этого уважительных причин (тяжелое материальное положение из-за болезни, инвалидности, задержки выплаты зарплаты и т.п.). На практике такое выселение происходит редко, должник должен очень «постараться», чтобы суд принял решение о выселении.

Если квартира находится в собственности, то риск выселения еще ниже. В этом случае управляющая компания сначала должна подать иск о взыскании долга, потом получить исполнительный лист и, если судебные приставы не обнаружат у должника другого имущества или доходов, за счет которых можно погасить долг, то квартира может быть арестована и выставлена на торги для продажи. При этом арест квартиры и ее последующая продажа прямо запрещены законом, если у должника нет другого пригодного для проживания (в т.ч. по нормам жилой площади) жилого помещения.

Novostroy.su: Еще один долг из-за которого можно лишиться квартиры ― это просрочка по ипотеке. В каком случае банк может забрать квартиру и как этого избежать?

А.Г.: Просрочка по ипотечному кредиту ― это серьезный риск потерять квартиру. Даже если квартира является единственным жильем для должника, на эту квартиру могут по судебному решению обратить взыскание за «ипотечные долги». При этом банк не вправе забрать квартиру за долги по ипотеке, если сумма долга составляет менее 5% от стоимости квартиры и период просрочки составляет меньше трех месяцев. Если у должника есть уважительные причины, из-за которых возник долг, то суд может отсрочить торги по продаже квартиры должника на срок до года. Однако необходимо иметь в виду, что договором ипотеки может быть предусмотрен и внесудебный порядок изъятия квартиры за просрочку по ипотечному кредиту. В этом случае основания и порядок изъятия квартиры у должника должен быть подробно описан в договоре.

Novostroy.su: Грозит ли жильцу лишение квартиры, если он самовольно сделал перепланировку?

А.Г.: Да, самовольная перепланировка может окончиться лишением квартиры. Причем как для нанимателя (если квартира не приватизирована), так и для собственника. На основании ст. 29 Жилищного кодекса суд может обязать восстановить квартиру в том виде, в котором она была до самовольной перепланировки, а если это не будет сделано ― выставить квартиру на торги, если она в собственности, или принудительно выселить из нее нанимателя, если квартира в социальном найме.

Novostroy.su: В СМИ часто появляются новости о соседях-Плюшкиных, которые складируют в своих квартирах мусор или заводят большое количество животных, за которыми не убирают. Может ли это стать причиной выселения недобросовестных жильцов? И что делать, если в твоем доме поселился такой сосед?

А.Г.: Закон допускает принудительное выселение из неприватизированных квартир нанимателей, которые используют жилье не по назначению или систематически нарушают права соседей. Аналогичным образом решается вопрос и с собственниками квартиры ― если они складируют в жилище мусор, разводят животных в больших количествах и т.п., суд может принять решение о продаже квартиры виновника с публичных торгов. Право на обращение в суд с такими исками имеет наймодатель или орган местного самоуправления, поэтому соседям необходимо обращаться к ним с жалобами и требованиями о подаче иска в суд.

Novostroy.su: В каком случае можно признать сделку купли-продажи квартиры недействительной и лишить владельца квартиры?

А.Г.: Оснований для признания сделки по приобретению квартиры множество ― продавец оказался недееспособным или просто не осознавал характер своих действий при продаже квартиры, или продал квартиру под влиянием угроз или заблуждения, при сделке были нарушены права других лиц (супруга, который не давал согласия на сделку, лиц которые ранее были прописаны в квартире), нарушения при предыдущих сделках с этой квартирой и др. Одних только статей Гражданского кодекса, описывающих недействительность сделок, около двух десятков.

При этом расхожее мнение о том, что «я ― добросовестный приобретатель и мне изъятие квартиры не грозит», также может оказаться ошибочным: если продавцом являлось лицо, которое было не вправе отчуждать квартиру, либо кто-то из предыдущих собственников лишился квартиры помимо своей воли или в результате хищения.

В случае признания сделки недействительной главный риск для нового собственника состоит в том, что при наихудшем развитии событий он может по решению суда и лишиться квартиры и не получить обратно уплаченных при покупке этой квартиры денег, т.к. эти деньги очень легко исчезают, а найти их и реально получить, чаще всего невозможно.

Novostroy.su:  Как при расторжении брака выселить бывшего супруга из квартиры?

А.Г.: Возможность выселения бывшего супруга из квартиры после развода зависит от нескольких факторов: если речь идет о не приватизированной квартире, и после развода супруг продолжает проживать в квартире, то за ним сохраняются те же права и обязанности, которые были до расторжения брака (право пользования помещением, вселять временных жильцов, обязанность содержать квартиру и делать в ней ремонт и т.д.). Это правило установлено ст. 67 и ст. 69 Жилищного кодекса. Шансы в судебном порядке выселить бывшего супруга из не приватизированной квартиры невелики.

Если квартира находится в собственности, то возможность выселения будет зависеть от того, относится ли квартира к общей собственности супругов, или принадлежит только одному из них. По общему правилу, общим является имущество, приобретенное во время брака по возмездным сделкам (купля-продажа, мена). Если же квартира была приобретена до заключения брака или во время брака, но безвозмездно (получена в дар или по наследству), то единственным собственником такой квартиры будет получивший её супруг.

Если квартира общая, то просто выселить одного из супругов невозможно. Квартира должна быть в равных долях разделена между супругами. На практике это означает, что квартира либо делится на две части (если позволяют ее характеристики) и фактически превращается в коммуналку, либо квартира продается и деньги от продажи делятся пополам, либо квартира остается одному из супругов, второй же должен получить от первого компенсацию. Во втором и третьем случае один из супругов перестает быть собственником, утрачивает право пользования квартирой и может быть выселен.

Если квартира принадлежит только одному из супругов, то после развода он вправе потребовать выселения другого супруга (уже бывшего) на основании ст. 31 Жилищного кодекса. Однако суд может на определенный срок сохранить за бывшим супругом право пользования жилым помещением, а если у этого бывшего супруга нет другого жилья и отсутствует возможность его приобретения, то суд может обязать собственника квартиры обеспечить другого супруга жильем (купить, арендовать и т.п.). 

Novostroy.su: Что такое титульное страхование и в каких случаях оно может спасти от лишения квартиры?

А.Г.: Титульное страхование подразумевает возмещение страховой компанией убытков, причиненных утратой права собственности на приобретенную недвижимость. В отличие от страхования имущества, титульное страхование защищает не от будущих рисков, а от тех обстоятельств, которые произошли в прошлом, но остались неизвестными покупателю недвижимости.

Такой вид защиты от рисков достаточно эффективный, но имеет и свои минусы. Во-первых, это дорого. Стоимость такой страховки может составлять от 0,2 до 3% от цены недвижимости за каждый год. А риск признания сделки недействительной и изъятия квартиры у покупателя сохраняется в течение 10 лет с момента сделки. Таким образом, затраты на страхование могут достичь трети стоимости квартиры. Кроме того, при заключении договора страхования необходимо внимательно его изучить, т.к. в нем могут содержаться различные условия для отказа от выплаты страхового возмещения.

Novostroy.su: Дайте несколько советов того, как избежать потери новоприобретенного жилья?

А.Г.: Главный совет для покупателя жилья ― тщательно проверять и перепроверять все документы перед сделкой. Чем длиннее история квартиры, тем больше вероятность рисков признания сделки недействительной. Признаки таких рисков ― имевшие место приватизация квартиры, ее переход по наследству, неоднократная перепродажа в течение короткого промежутка времени или отчуждение квартиры по доверенности.

Явными сигналами для того, чтобы покупатель был осторожен, будут спешка в проведении сделки со стороны продавца или риэлтора, отказ в предоставлении документов, просьбы о занижении в договоре реальной стоимости квартиры, цена ниже среднерыночной.

Если покупатель не уверен в своих юридических знаниях ― необходимо обращаться к юристам, специализирующимся на сделках с недвижимостью. То, что сделка готовится с участием риэлтора, не является гарантией безопасности для покупателя, т.к. задача риэлтора не обнаружить все возможные риски, а провести сделку как можно быстрее.

Значительно снижает риски заключение договора в нотариальной форме. Однако 100% безопасности это также не дает, т.к. объем и глубина проводимых нотариусом проверок не всегда достаточны для получения «всей картины», особенно это касается предшествующих сделок.