Оформление сделки купли-продажи квартиры: пошаговая инструкция

Опубликовано: 06.09.2018

Оформление сделки купли-продажи недвижимости происходит по определенной схеме, правила которой изложены в главе 30 Гражданского кодекса «Купля-продажа». Если имеются нарушения процедуры с одной из сторон, это повод отказаться от сделки.

Неправильное оформление сделки приведет и к отказу переоформления права собственности в Регистрационной палате. В этом случае вам необходимо будет заново готовить документы для регистрации права собственности на квартиру . Но даже если сделка и будет зарегистрирована, то при проверке или обращении одной из сторон такой договор можно будет легко расторгнуть.

ПОКУПАЕМ КВАРТИРУ. Сделка В РЕАЛЬНОМ ВРЕМЕНИ. / Готовлю документы/ идем в МФЦ

Знание того, как правильно оформить сделку, сэкономит немало времени и нервов. Даже если всё делается через посредников, эти знания помогут проконтролировать их работу.

Что нужно сделать перед оформлением сделки

Проверка документов

Первоначально необходимо определиться с квартирой и собрать все необходимые документы – как продавцу, так и покупателю. Затем следует этап проверки юридической чистоты сделки . Здесь необходимо:

проверить правильность оформления всех документов, совпадение адресов, фамилий и так далее; проверить наличие полного пакета документов (например, согласия со стороны органов опеки и попечительства, если в договоре фигурирует ребенок), узнать о сроках, когда документ будет готов, если его еще нет на руках; проверить наличие письменного согласия все сособственников помещения и их супругов; сделать запрос в Росреестр, чтобы проверить, не находится ли квартира под обременением; заказать в управляющей компании расширенную выписку, чтобы проверить, кто имеет право пользования помещением; попросить у владельцев квартиры справки, что за квартирой не имеется долгов по коммунальным платежам; если квартира была куплена в ипотеку и она была выплачена, нужно запросить копию банковского документа, подтверждающего это, иначе недвижимость формально считается находящейся под залогом.

Договор задатка и договор купли-продажи квартиры

Если всё в порядке, но сделку сразу заключить нельзя (например, покупатель пока не получил всю необходимую для приобретения квартиры сумму), то по обоюдному согласию может передаваться задаток – обычно около 100 тысяч рублей. При передаче денег необходимо заключить договор задатка, в котором должно быть обязательно указано, в какой срок стороны составят и подпишут основной договор. Деньги нужно передавать под расписку, желательно в присутствии свидетелей.

Наличие договора задатка дисциплинирует стороны. В случае расторжения сделки по вине продавца он должен будет компенсировать покупателю убытки в двойном размере (то есть передать сумму, в два раза превышающую размер задатка). Если же сделка не состоялась по вине покупателя, то он теряет свой задаток.

Важно предусмотреть, чтобы договор был оформлен именно как договор задатка.

Такая сделка регулируется статьей 380 и 381 Гражданского кодекса, и можно призвать противную сторону к исполнению обязательств через суд. Если же договор был оформлен как договор аванса, то такие правоотношения не возникают.

После того как все документы собраны, происходит составление договора. Его можно оформить самостоятельно, можно заказать у юриста. В договоре должны быть указаны:

сведения об участниках сделки; данные о квартире и документах, связанных с ней; стоимость квартиры; условия передачи денег; сроки передачи денег и недвижимости; ответственность сторон за неисполнение условий сделки.

Почему не стоит указывать в документах меньшую цену

Нужно быть внимательным, если продавец просит указать в договоре более низкую цену, чем та, за которую фактически продана квартира. Обычно это делается с целью заплатить меньший подоходный налог. Для покупателя согласие на проведение такой махинации может обернуться неприятными последствиями:

если цена занижена чрезмерно, сделкой заинтересуется прокуратура, а при выявлении подлога договор будет аннулирован; продавец сам может оказаться недобросовестным и впоследствии потребовать квартиру обратно через суд (если он выиграет, то возврат средств с его стороны будет в том объеме, который указан в договоре); покупатель, если решит оформить налоговый вычет, получит средств меньше, чем мог бы получить при указании подлинной цены.

Таким образом, занижение цены выгодно только продавцу, а покупателю зачастую выходит боком. Стоит ли соглашаться на подлог – дело, конечно, его, но делать это категорически не рекомендуется.

Необходимые документы

Со стороны покупателя понадобятся:

паспорт; согласие супруга или супруги на покупку квартиры.

Со стороны продавца требуется более обширный пакет документов:

паспорт; письменное согласие сособственников жилья (для коммунальных квартир и малосемеек);

согласие супруга или супруги;

свидетельство о регистрации права собственности (если владельцев недвижимости несколько, каждый из них прикладывает свое свидетельство); документ, который подтверждает возникшее право собственности (это договор о приватизации, договор купли-продажи, мены или дара, свидетельство о вступлении в наследование и т. д.); кадастровый и технический паспорт (если их нет – выписка из БТИ); все необходимые разрешения со стороны контролирующих органов или заинтересованных организаций (жилконтора, БТИ, органы опеки, банк и т. д.); оценка квартиры; справки об отсутствии обременения, долгов и т. д.

Где оформляется договор купли-продажи квартиры

Документы можно подать в местное отделение Регпалаты или в многофункциональный центр. Последнее предпочтительнее, так как это выгоднее по срокам.

В Регистрационной палате сделку проверяют и регистрируют в течение 14 дней, в МФЦ – в течение 7 (не считая выходных и праздничных дней). Фактический срок исполнения зависит от загруженности и может отличаться.

Процедура сдачи документов выглядит так:

продавец и покупатель сдают все необходимые бумаги регистратору или сотруднику МФЦ; тот проверяет документы и личности участников сделки и, если все нормально, дает разрешение на подписание договора; стороны подписывают договор; регистратор проверяет подлинность подписей и принимает документы; сторонам на руки выдается бланк с описью изъятых документов, которые регистратор обязывается вернуть.

После сдачи документов покупатель может передать продавцу деньги, если иное не предусмотрено договором, и уже начать заезжать в новую квартиру.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-66-30 , Санкт-Петербург +7 (812) 309-36-67 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Категории раздела

Главная Земельные участки Коттеджи Новостройках Квартир Элитные квартиры Вторичная недвижимость В новостройке Новости

Новости

Поиск

Календарь

Архив записей

Наш опрос
Что лучше гостиница или квартира на сутки? Гостиница. Квартира на сутки. Зависит от цели пребывания. Затрудняюсь ответить. [ Результаты · Архив опросов ] Всего ответов: 388

Мини-чат