Главная › Новости

Тайный покупатель - ЖК "Magnifika": скандинавские традиции в российских реалиях

Опубликовано: 06.09.2018

Шведский застройщик объединил в одном проекте комфорт и бизнес-класс. И не стал заманивать низкими ценами. Но ни стоимость, ни спорные планировки покупателей не отпугивают.

Кварталы Малая и Большая Охта все активнее прощаются с промышленным прошлым. В 2017 году на месте завода "Знамя труда" им. И.И. Лепсе компания Bonava приступила к строительству квартала "Magnifika" . Название ЖК — это что-то среднее между Магнитогорской улицей, на которой строятся корпуса, и французским "magnifique", в переводе — "великолепный". Пейзажи правого берега Невы язык не повернется назвать великолепными, однако застройщик обещает создать здесь "новый комфортный мир". Отправимся к реке Охта, чтобы увидеть настоящее района и узнать, каким компания Bonava видит его будущее.

Реальность: старые заводы, заросшие берега

Удобнее всего до жилого комплекса доехать на автомобиле. Рядом два моста через Неву — Большеохтинский и Александра Невского, от них без пробок ехать 5-7 минут. А от Московского вокзала путь займет минут 15.

Дольщикам без автомобиля добираться до ЖК "Magnifika" придется на метро — станция "Новочеркасская" расположена в километре от квартала. Почти в двух километрах "Ладожская" и вокзал. Оттуда до комплекса курсируют маршрутки.

Несмотря на то, что район реки Охты считается историческим, питерских достопримечательностей по дороге к ЖК не найти. Разве что вокруг Заневской площади внимание привлекают сохранившиеся сталинские высотки. Территорию около "Новочеркасской" уже начали осваивать девелоперы. В последние годы там появилось здание банка "Санкт-Петербург" и ЖК "Новый город" .

Кварталы на правом берегу Невы многие годы развивались как промышленные. Помимо арматурного завода им. И.И. Лепсе здесь работали предприятия судостроительной и химической промышленности, завод взрывчатых веществ и многие другие. Часть из них функционирует до сих пор, например производство рентгеновской аппаратуры "Буревестник" (1,1 км от ЖК "Magnifika"). В радиусе километра от жилого комплекса находятся АО "Северная заря", выпускающее слаботочные реле (180 метров), "Балтийский станкостроительный завод" (300 метров), Завод металлоизделий №1 (800 метров), мебельное производство и ряд других предприятий. Магнитогорская улица в целом представляет собой место скопления производственных цехов, складов и офисных центров.

Только в последнее десятилетие на смену производственным зданиям в Красногвардейском районе приходят жилые комплексы. Около "Новочеркасской" помимо ЖК "Новый город" построены ЖК "Тойве" , строится ЖК "Два ангела" . Ближе к "Ладожской" пейзаж разнообразили ЖК "ЗимаЛето" , ЖК "Малая Охта" и "Золотая долина" .

"Magnifika" расположена прямо на берегу реки Охта, напротив ТРК "Охта Молл", в окружении крупных транспортных артерий, которые позволяют быстро добраться до КАД и до левого берега Невы. Однако и в таком соседстве есть свои "но". Если торгово-развлекательный комплекс — плюс, то дороги с интенсивным движением ухудшают и так неидеальную экологическую обстановку. Я побывала на площадке тихим субботним днем, когда движение транспорта не столь оживленное, как в будни, но даже тогда воздух был тяжелым, пахло не то углем, не то выхлопными газами.

От близости реки тоже пока никаких бонусов: берега Охты летом 2018 года были непригодны для отдыха. Русло реки давно не чистили, спуски к воде не облагорожены. Берега заросли кустарником или перекрыты строительными заборами и "благоухают" так, что лучше обходить их за версту.

Мест для прогулок здесь практически нет, из зеленых зон поблизости только Малоохтинский парк по другую сторону реки. До Яблоневого сада и Ладожского парка больше 2 км по прямой. В пешей доступности сразу два кладбища — Мало-Охтинское (его будет видно из окон ЖК "Magnifika") и Большеохтинское, до которого 1,2 км. Если верить форумам, такое соседство смущает потенциальных покупателей.

Ожидание: здесь будет город-сад

Если бы "Газпрому" удалось построить на берегу Невы свой скандальный "Охта-Центр", преображение близлежащих кварталов велось бы куда активнее, и вероятно, окрестности ЖК "Magnifika" выглядели бы сегодня иначе. Однако значительная часть Охтинского мыса, до которого от ЖК меньше километра по прямой, до сих пор обнесена строительным забором. В августе 2017 года говорилось, что на этом месте "Газпром" намерен построить общественно-деловой центр и жилые дома. Но к середине 2018 года проект представлен не был.

Между Новочеркасским проспектом и левым берегом Охты в здании ЦКБ Машиностроения работает выставочный зал Artplay Spb. Там находятся шоурумы российских брендов одежды, мастерские художников, дизайнеров и фотографов, ведется реконструкция корпуса под спортивные площадки, скалодром и прочие рекреационные зоны. По задумке, к 2020 году Artplay Spb, расположенный всего в полукилометре от "Magnifika", должен стать крупнейшим креативным кластером в городе.

Со стороны ЖК Магнитогорская улица тоже будет преображаться. Концерн AAG приобрел участок со складами вплотную к "Maгнифике". Компания намерена построить там не менее 30 тыс кв. м. Половину из них займет жилье бизнес-класса. Сроки строительства не уточняются.

Ну и наконец Охта в ближайшие пару-тройку лет станет значительно чище. С 2015 года ведется строительство первой очереди Охтинского канализационного коллектора, цель которого — ликвидировать сброс в реку неочищенных сточных и дождевых вод. К 2020 году "Водоканал" намерен переключить 43 прямых выпуска.

И уже на берегу очищенной Охты на со стороны ЖК "Magnifika" застройщик благоустроит часть набережной. Всего Bonava реконструирует 300 метров набережной, которая останется общедоступной. Там появятся кафе, велодорожки, зоны для занятий йогой, детские площадки и места для отдыха. Bonava намерена вложить в обустройство пешеходной зоны до 100 млн рублей. Весной проект, разработанный архитектурным бюро Arteza, проходил согласование в правительстве города. Правда, приводить в порядок берег будут частями, параллельно с вводом в строй корпусов у реки. Приступить к работам застройщик намерен уже в 2018 году, полностью завершить благоустройство — к 2024 году.

Проект: комфорт и бизнес на одной территории

Квартал "Magnifika" занимает 10 га. На этой площади Bonava планирует построить тринадцать 15-этажных домов и детский сад с начальной школой.

Проект комплекса был представлен в 2015 году, а в 2016 году вступили в силу новые градостроительные нормы. Чтобы реализовать проект с минимум корректировок, застройщику пришлось торговаться с городскими властями. Обновленные правила вынуждали компанию Bonava пересмотреть высотность зданий. В ноябре 2016 года было согласовано превышение допустимых высот до 48 метров. В обмен застройщик обязался передать городу детские образовательные учреждения и реконструировать школу. Из проекта был убран дом, увеличена площадь озеленения и добавлены парковочные места, в том числе временные во дворе для погрузки-разгрузки.

Одна из особенностей нового проекта компании Bonava — классовая неоднородность. Жилой комплекс разделен на комфорт "Magnifika Lifestyle" и бизнес "Magnifika Residence". У застройщика уже есть успешный опыт такой сегментации в пределах одного ЖК — "Pärnaõue" в Эстонии.

Всего проект разбит на 9 очередей. Завершить строительство, по словам менеджера, планируется в 2024 году.

Жилой комплекс "Magnifika" задумывался как островок скандинавских традиций домостроения. Особенно это бросается в глаза на рендерах обустройства дворов. Для покрытия пешеходных зон будет использоваться не только привычная плитка, но и гравий, древесная кора, цветная резина и дерево. Вместо стриженных кустарников — взрослые деревья высотой 3-4 метра, вместо типовых кричаще-ярких детских площадок — сдержанные и лаконичные игровые зоны. На планах будущего двора указаны также городской огород, сенсорный сад, холмы для малышей, соседский центр, место под рождественскую ель, летний спортивный павильон. Пример того, как в будущем будет выглядеть территория у дома, можно увидеть в шоуруме на Магнитогорской улице.

Внутренний двор сделают закрытым для автомобилей, допускается лишь временный въезд для погрузки-разгрузки. Вход на территорию возможен по индивидуальному ключу. По периметру двора, у корпусов, в МОПах и лифтовых холлах установят видеонаблюдение.

Внешний облик домов тоже отсылает к скандинавскому минимализму, в его разработке принимали участие T-Architects из Финляндии и архитектурные бюро А2 и iD. На фасадах много стекла благодаря панорамному остеклению балконов. А в корпусах бизнес-класса и вовсе предусмотрены окна от пола до потолка. В единой стилистике оформят и входные группы. На первых этажах предусмотрено место для велосипедов и детских колясок. Курсировать между этажами и в подземный паркинг будут лифты Otis. Плюс в каждом доме запроектированы индивидуальные кладовые, а на автостоянках выделено несколько мест для парковки мотоциклов и велосипедов.

В большинстве корпусов первые этажи останутся жилыми. Только в первой очереди на 1-2 этажах разместятся два частных детсада, а в домах восьмого и девятого этапов оставят место под магазины.

Одна из фишек комплекса — внедрение системы энергосбережения GREEN ZOOM. По задумке, она призвана снизить затраты жильцов на коммунальные услуги и снизить потребление энергии чуть ли не вполовину по сравнению с обычным домом. Сертификаты энергоэффективности имеют два ЖК компании Bonava — "Skandi Klubb" на Аптекарском проспекте и "Gröna Lund" во Всеволожске. В "Magnifika" планируется использовать автоматические счетчики воды, электричества, водосберегающее оборудование и энергоэффективные светильники. А в "Residence" помимо этого будет применена система вентиляции с рекуперацией тепла, которая обеспечивает очистку и подогрев воздуха.

Все квартиры сдаются с улучшенной предчистовой отделкой. Из заявленных застройщиком улучшений — ровные белые стены, которые достаточно покрасить или оклеить обоями. На полу дольщиков ждет чистовая стяжка на звукоизоляционной подложке, а потолок и оконные откосы будут оштукатурены.

В отделку входят:

За дополнительную плату у застройщика можно заказать чистовую отделку. Выбирать придется из трех основных пакетов: Start (только отделка санузла, 5,5 тыс. рублей за кв. м), Basic (11,5 тыс. рублей за кв. м) и Plus (14,5 тыс. рублей за кв. м). Большинство применяемых материалов во всех видах отделки схожи, например, для ванной комнаты применяется плитка Kerama Marazzi, стены окрашиваются вододисперсионной краской, а в комнатах устанавливают двери экошпон. Только в варианте Plus больше вариантов цвета, а на полах в комнатах вместо ламината будет уложена трехслойная паркетная доска Karelia.

"Magnifika Lifestyle"

В рамках первого этапа строится трехсекционный 15-этажный дом комфорт-класса. В нем запроектировано 376 квартир — от студий 25,09 кв. м до огромных с террасами площадью 151,7 кв. м. Там же предусмотрен подземный паркинг на 226 машиномест и 120 кладовых. На первом этаже помещения для двух частных детских садов на 80 мест каждый.

Корпус нельзя назвать однозначно семейным, поскольку количество однушек в нем превышает 65% (246 квартир). При этом квартир с тремя и более комнатами только 19.

Сдать в эксплуатацию дом планируется в 3 квартале 2019 года, выдать ключи — до декабря. В июне 2018 он был возведен под крышу, оконные проемы застеклены. Продолжались фасадные работы и монтаж стоек балконного остекления. В квартирах рабочие проводили отделку.

Четвертую очередь решили вывести в продажу раньше, чем третью. По словам представителя застройщика, это "связано с организацией эффективной логистики на строительной площадке". При этом обе очереди будут вводиться в эксплуатацию в одно время — в 1 квартале 2021 года. Ключи дольщики получат до конца июня 2021.

Четвертая очередь включает в себя 15-этажный корпус, но он значительно меньше, всего на 104 квартиры площадью от 33,65 до 84,1 кв. м и 36 кладовых. Жильцы этого дома могут пользоваться паркингом первой очереди — на подземный уровень будут спускаться лифты.

Третья очередь — это три односекционных дома на 233 квартиры, 198 мест в паркинге и 122 кладовые.

У Bonava есть разрешение на строительство пятой очереди — двух корпусов возле Охты. Один из них — Г-образный 7-14-этажный. Второй будет двухэтажным и вместит лишь четыре трехкомнатные квартиры. Всего же в рамках пятой очереди запроектировано 239 квартир, подземный паркинг на 97 машиномест и 198 кладовых.

"Magnifika Residence"

Первый корпус бизнес-класса в новом квартале строится в рамках второй очереди. "Magnifika Residence" вместит 199 квартир, 287 машиномест и 97 кладовых. Корпус разновысотный и с верхних этажей каждой секции откроется вид на Охту и Уткину дачу, расположенную на противоположном берегу.

Одно из отличий дома бизнес-класса от комфорта — потолки высотой 3 метра против 2,7 в строящихся по соседству корпусах. Здесь просторнее комнаты и балконы, несколько двухуровневых квартир с террасами, панорамные стеклопакеты. Для отделки мест общего пользования и двора будут применены более дорогостоящие материалы. В квартирах бизнес-класса предусмотрена система отопления водяными полами, установлены регуляторы тепла.

Площадь квартир в доме начинается с 29 кв. м и достигает 133,95 кв. м. Студий здесь немного — всего 13 штук. Однокомнатной запроектирована 81 квартира, 68 — двухкомнатными. Трех- и четырехкомнатных 22 и 15.

Сдать корпус в эксплуатацию планируется в 3 квартале 2020 года. В июне 2018 года рабочие только приступили к устройству основания дома.

Для бизнес-класса разработан отдельный пакет отделки — улучшенный вариант Plus. Основные отличия:

Стоит этот пакет отделки 15,5 тыс. рублей за квадратный метр.

Планировки и цены: драгоценные метры

Стоимость жилья в "Magnifika Lifestyle" для ЖК комфорт-класса высокая. В первой очереди, которая будет сдана в 3 квартале 2019 года, цена на студии начинается с 3,5 млн рублей, а однокомнатных — с 4,92 млн. Квадратный метр в среднем здесь продается по 130-140 тыс. рублей.

В соседнем ЖК "Два ангела" от "РосСтройИнвеста" однокомнатную квартиру площадью 42,25 кв. м можно купить за 5,24 млн, то есть по 124 тыс. рублей за квадратный метр. При этом тот комплекс позиционируется как бизнес-класс, имеет потолки 2,9 м, а сдается всего на несколько месяцев позже первой очереди "Magnifika" — в 1 квартале 2020. А, например, в Невском районе, в тех же 15 минутах ходьбы от метро по 118 тыс. рублей за квадрат можно купить однушку в доме класса комфорт-плюс "Ренессанс".

Больших квартир в первой очереди к лету 2018 года уже не осталось. Самая дорогая, находившаяся в продаже в конце июня, стоила 8 млн рублей и имела площадь 61,92 кв. м (129,5 тыс. рублей за кв. м).

Стоит отметить, что чистовую отделку для квартиры в первой очереди у застройщика дозаказать уже нельзя: заявки на нее принимались лишь до апреля 2018 года. Отделка возможна в других очередях — второй, четвертой и третьей, когда ее выведут в продажу.

В четвертой очереди "Magnifika Lifestyle", несмотря на более поздний срок сдачи — 1 квартал 2021 года, цены не сильно отличаются от первой очереди. Стоимость квадратного метра там колеблется от 114 тыс. рублей в двушке на первом этаже до 134 тыс. рублей в трехкомнатной на 15-м. Например, 70-метровая квартира с двумя спальнями и кухней-столовой площадью 31,26 кв. м обойдется в 9,29 млн (132,5 тыс. рублей за квадрат).

"Magnifika Residence" стоит как настоящий петербургский бизнес-класс: от 141 тыс. рублей за квадратный метр и выше. Большая квартира площадью 126,18 кв. м с двумя террасами, панорамными окнами и видом на Охту обойдется в 22,35 млн рублей (177 тыс. рублей за квадрат). Еще одна видовая квартира на 133,95 кв. м, но без террас, стоит 19,9 млн. Самая дешевая студия в доме бизнес-класса располагается на первом этаже, имеет площадь 28,67 кв. м и стоит 4,05 млн.

Количество квартир на этаже в первой очереди достигает 12, что тоже может показаться не самым комфортным решением. Ведь этажей в доме 15, а лифта всего два.

На этом фоне более камерный корпус "Lifestyle" четвертой очереди выглядит выигрышно. Там нет длинного общего межквартирного коридора, да и соотношение квартир с несколькими спальнями к числу студий и однушек (примерно 50 на 50) делает дом семейным.

Индивидуальные кладовые продаются за 300-350 тыс. рублей. Коммунальные платежи за эти помещения площадью от 2,6 до 10,25 кв. м небольшие — 120-130 рублей в месяц. Место в подземном паркинге обойдется примерно в 1,5 млн рублей. И за него в месяц придется еще платить около 1,3 тыс. рублей.

Условия покупки

При оформлении ипотеки или 100-процентной оплате дольщику дается скидка в 5%. Еще на 2% можно снизить стоимость при приобретении вместе с квартирой места в паркинге или кладовой. При покупке сразу трех помещений в общей сложности дается скидка 8%.

До конца июня в "Magnifika Residence" действовала акция "Отделка в подарок". Это предложение было актуально лишь для 15 конкретных квартир на нижних этажах, указанных на сайте Bonava .

Также для второй очереди застройщик разработал программу "Duos: квартира-трансформер". Покупателю предлагается приобрести сразу две квартиры со смежной стеной, чтобы в дальнейшем объединить их в одну. В июне было представлено 12 доступных вариантов по цене от 13,7 до 15,35 млн рублей. Выгода при такой сделке достигает 1,7 млн.

Ипотечный кредит на квартиру в "Magnifika" можно оформить в большинстве крупных банков. В Газпромбанке ставки начинаются с 8,7%, в ВТБ – с 8,9%. Есть субсидируемая программа от Сбербанка — зарплатный клиент банка при оформлении займа с субсидированной ставкой на срок до 7 лет может рассчитывать на 6,7-7,1% годовых. Но тогда он потеряет 5-процентную скидку на квартиру.

Бронь квартиры под ипотеку бесплатная на две недели. Этого времени обычно достаточно, чтобы оформить пакет документов и дождаться решения банка.

Вариантов рассрочки в ЖК тоже несколько, все зависит от очереди строительства. Беспроцентная на квартиры в первой очереди предоставляется только до 25 ноября 2018 года, во второй очереди — до 25 ноября 2019 года, а в четвертой — до 25 июня 2020. Во всех случаях первоначальный платеж не должен быть меньше 30% от стоимости квартиры.

Схожие условия действуют и при покупке в рассрочку парковочного места. Однако для покупателей квартир в четвертой очереди в июне проходит акция: место в паркинге первого корпуса с рассрочкой платежа до 25 марта 2021 года. Плюс застройщик предлагает скидку в 50 тыс. рублей, что компенсирует коммунальные платежи в течение двух лет.

Надежный застройщик и претензии от дольщиков

Bonava берет свое начало из международного строительного холдинга NCC и в представлении не нуждается. Это известный шведский девелопер, который строит дома с 1930-х годов. Компания работает в Швеции, Германии, Финляндии, Дании, Норвегии, России, Эстонии и Латвии. В Петербурге и Ленобласти у застройщика в портфеле пять жилых комплексов: "Шведская крона" в Приморском районе, "Skandi Klubb" на Петроградке, "Эланд" в Мурино, "Gröna Lund" во Всеволожском районе и "Magnifika" в Красногвардейском районе.

К срокам сдачи у дольщиков претензий нет: все условия ДДУ застройщик выполняет. Архитектурные решения от Bonava тоже не раз отмечали наградами на профильных конкурсах. Например, в 2017 году ЖК "Gröna Lund" в конкурсе Urban Awards был удостоен звания "Лучший строящийся ЖК комфорт-класса в Ленинградской области", а ЖК "Magnifika" награжден за лучшую концепцию благоустройства и инфраструктуры. В прошлом году Bonava получила премию Green Awards за ЖК "Skandi Klubb" в номинации "Жилищное строительство. Реализация. Санкт-Петербург".

В целом репутацию застройщика на рынке Петербурга можно назвать положительной и успешной. Хотя некоторые дольщики, в первую очередь ЖК "Skandi Klubb", с этим не согласятся. Если верить отзывам на форумах, качество там явно не дотягивает до гордого статуса бизнес-класса. Одна из основных претензий — китайские лифты фирмы SRH вместо обещанного оборудования топовых европейских производителей. Жильцы жалуются, что просыпаются от шума лифтов, хотя их квартиры находятся далеко от шахты. В соцсетях можно встретить недовольных вентиляцией с рекуперацией тепла ("не рассчитана на площади больших квартир") и неработающим оборудованием системы безопасности ("ворота не запираются", "изображение с камер видеонаблюдения не транслируется"). А собственники ЖК "Эланд" сообщают о плохом отоплении своих квартир — даже в студиях жильцам приходилось дополнительно включать электрический обогреватель. Застройщик не отрицает, недочеты действительно были, но их давно исправили.

Социалка: а школы где?

То, что социальная инфраструктура в Петербурга не поспевает за темпами жилищного строительства, — давно известный факт. Вот и в Красногвардейском районе после ввода всех запланированных жилых комплексов на берегу Охты с детсадами, школами и поликлиниками может возникнуть напряженка.

В квадрате между проспектом Шаумяна, Заневским проспектом, Якорной улицей и проспектом Энергетиков, где и строится "Magnifika" , никаких соцобъектов нет. Оно и понятно — это типичная промзона. В будущем здесь на территории ЖК появится муниципальный сад и начальная школа, ну и, может, AGG откроет на Магнитогорской улице небольшое ДОУ — информации об этом пока нет, так как новый жилой комплекс еще проектируется. В ЖК "Два ангела" социалка не предусмотрена.

Поскольку в "Magnifika" запланировано построить 2,2 тыс. квартир, город обременил компанию Bonava реконструкцией школы. Застройщик выполнил свои обязательства и привел в порядок школу №188. Только располагается она в 4,5 км от комплекса, и дорога на общественном транспорте займет туда не меньше получаса.

Ближе к Неве есть школа №499 и лицей №533, за Заневским проспектом детей принимает школа №491. До каждой из них по прямой меньше километра.

До детской поликлиники №64 на проспекте Шаумяна от Магнитогорской улицы идти минут 10, поликлиника для взрослых №17 находится в 15 минутах ходьбы.

Для автовладельцев ситуация с поиском больниц, школ и детсадов облегчается близостью двух мостов, ведущих на левый берег Невы с хорошо развитой социальной инфраструктурой. Одна заминка: по утрам и вечерам мост Александра Невского стоит, иногда очень плотно. Пробки на Новочеркасском, Заневском проспектах, подъездах к Большеохтинскому мосту, Малоохтинской набережной и Малоохтинском проспекте вообще не редкость, в часы пик скорость движения по ним не превышает 20 км/ч.

ЖК "Magnifika" от Bonava хорош по всем фронтам, но только для тех, кто может позволить себе все и сразу: большую квартиру с чистовой отделкой, и желательно в доме бизнес-класса, кладовую и место в подземном паркинге. В этом случае дольщик получит жилье с грамотной европейской планировкой, закрытый зеленый двор в сдержанном скандинавском стиле, и избежит проблем с хранением вещей и парковкой личного автомобиля. Остальным придется чем-то пожертвовать, ведь во многих квартирах "Magnifika Lifestyle" некуда поставить вместительный шкаф, открытых парковок у дома на всех не хватит, а из окон может открываться вид на соседние строения или вовсе промзону. И если стоимость квадратного метра в "Magnifika Residence" соответствует высокому статусу и оправдывается близостью к реке, то цены в "Magnifika Lifestyle", особенно первой очереди, кажутся завышенными. Хотя бы потому, что за меньшие деньги можно купить жилье в бизнес-классе у конкурентов со схожим сроком сдачи. Впрочем, вряд ли квартиры в этом районе в ближайшее десятилетие упадут в цене. Еще пара-тройка лет, и окрестности Охты превратятся из промышленного депрессивного района в современный квартал с ухоженными набережными, строгими бизнес-центрами, шумными торговыми комплексами, популярными арт-пространствами и дорогими жилыми комплексами. И когда Bonava завершит свой проект, вряд ли кто вспомнит, что на этом месте работал завод, и мало кого будет волновать, что в паре сотне метров находится кладбище. Не забыть бы во всей этой гонке за освоение территории о зеленых зонах и социальных объектах, а то без них будет грустно даже в супер-современном доме бизнес-класса.