Раздел земельных участков и домов. Определение порядка пользования. Строительно-технические, землеустроительные, оценочные экспертизы. Сложившийся и фактические порядки пользования.

Опубликовано: 25.04.2018

видео Раздел земельных участков и домов. Определение порядка пользования. Строительно-технические, землеустроительные, оценочные экспертизы. Сложившийся и фактические порядки пользования.

ЕЦОКЮП-Раздел дома и земельного участка



Данная публикация представляет собой краткий обзорный путеводитель (модуль) по судебным делам, в которых были выработаны правовые позиции по вопросам, касающимся раздела земельных участков и домов, а также определения порядка пользования земельными участками и расположенными на них жилыми домами.


Раздел земельного участка на два и более

Регуляторы. 

Суды, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата», Росреестр, ФССП, местные администрации.

Позиции по разделу.

1. Как известно, в соответствии с п. 1 ст. 252 ГК РФ

имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Пунктом 3 указанной статьи установлено, что при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества

  2. При разделе земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости каждому из сособственников передаются в собственность определенные части земельного участка, изолированные части жилого дома, расположенного на земельном участке, и постройки  хозяйственного назначения, исходя из их долей в праве собственности. 

  3. Наличие самовольных построек само по себе не является законным основанием для отказа  в выделе совладельцам находящихся в их фактическом пользовании частей земельного участка, занятых такими постройками. При выборе варианта раздела суд вправе учитывать все расположенные на земельном участке постройки как доказательство фактического  землепользования.

4. Суд отказывает в удовлетворении иска о разделе общего имущества, если раздел в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.  

 Под несоразмерным ущербом имуществу, находящемуся в общей собственности, следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение ценности, неудобство в пользовании и т.п. 

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

В пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что

при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию , с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе

  5. Следует учесть, что техническая возможность реального раздела дома определяется Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда , утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, в совокупности с которыми применяются Ведомственные строительные нормы Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования ВСН 61-89 (р.)» (утверждены приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26.12.1989 № 250), положения Методических рекомендаций по решению экспертных задач, связанных с реальным разделом домовладений при рассмотрении судами споров о праве собственности на недвижимость жилищной сферы. 

При этом техническая возможность реального раздела дома ограничивается рядом условий, а именно: степень его физического износа не должна превышать критического предела — 70% для каменных жилых домов и 65% — для деревянных жилых домов.  

6.   Раздел земельного участка не допускается, если в результате раздела образуются земельные участки, площадь которых меньше минимальных размеров земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты. Кроме того, дополнительные критерии делимости земельных участ­ков установлены ст. 11.9 ЗК РФ .

Раздел земельного участка возможен при условии его делимости, т.е. с образованием каждой из его частей самостоятельного земельного участка с тем же разрешенным режимом использования (ст. 6 ЗК РФ).

Согласно п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

Статья 11.9 ЗК РФ устанавливает требования к образуемым и измененным земельным участкам, в частности они должны отвечать определяемым градостроительными регламентами предельным (максимальным и минимальным) размерам земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты. При разделе земельного участка или выделе из него доли в натуре  происходит образование новых земельных участков, на которые распространяется земельное и градостроительное законодательство, действующее на момент их образования.

В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 27 AP от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.

7.   В соответствии с пунктом 4 статьи 41 ГрК РФ обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.

Кроме того, объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.  

Дополнительные критерии делимости земельных участ­ков установлены ст. 11.9 ЗК РФ, а именно:

-  границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов; 

— не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости; 

-  не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;

  — образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ, другими федеральными законами.

 8.  При наличии реальной возможности раздела земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, в натуре в соответствии с идеальными долями денежная компенсация не должна взыскиваться, если сособственник возражает относительно ее получения, поскольку право распоряжения имуществом принадлежит только самому собственнику и он может быть лишен этого права лишь в случаях и по основаниям, указанным в законе.

9.  При разделе земельного участка необходимо учитывать размер идеальных долей каждого из сособственников, делимость земельного участка, возможность раздела земельного участка с учетом делимости расположенного на нем объекта недвижимости и отсутствия  несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, сложившийся порядок пользования земельным участком и объектами недвижимости, находящимися на нем, стоимость затрат на необходимые строительные и технические работы.

 

10.   При разделе жилого дома, находящегося на общем земельном участке, необходимо решить юридическую судьбу всех хозяйственных построек В случае, если в просительной части иска нет таких требований (и, соответственно, в резолютивной части решения ), прийдется решать этот вопрос дополнительным решением. 

Позиции по определению порядка пользования.

 1.  Готовя иск об определении порядка пользования земельным участком, необходимо учитывать фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

2.  Как разъяснено в п. 37 постановления Пленума Верховного Суда № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда  № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования 

 Аналогичные разъяснения приводятся в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда от 10.06.1980 № 4  в последней редакции «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом». 

Правовое значение имеет не любой сложившийся порядок пользования, а только такой, в основе которого лежит добровольное соглашение сторон (письменное или устное) о распределении общего земельного участка .

Сложившийся порядок пользования земельным участком следует отличать от фактического пользования земельным участком, когда в силу тех или иных причин участок может находиться в пользовании только одного из сособственников, поскольку другие сособственники лишены такой возможности в силу конфликтных отношений, проживания в другом регионе, и т.п.

Такое фактическое пользование земельным участком не влечет юридические последствия . При установлении порядка пользования земельным участком и объектами недвижимости, расположенными на нем (ст. 247 ГК РФ), каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть земельного участка (расположенных на нем объектов недвижимости) исходя из его доли в праве общей собственности на дом.

При этом право общей собственности не прекращается. Выделенная в пользование часть общего имущества может не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям. Если в пользование сособственника передается часть имущества  большая по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью имущества, превышающей долю.

С установлением порядка пользования земельный участок юридически остается неразделенным, право общей долевой собственности на него не прекращается, отдельные его части могут находиться в совместном пользовании для проезда, прохода к строениям и хозяйственным постройкам, сооружениям.  

3.   При определении порядка пользования земельным участком возможна передача в пользование частей земельного участка, площади которых меньше минимальных размеров земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты .

4. 
Определение порядка пользование земельным участком, находящимся в аренде у собственников расположенных на земельном участке объектов недвижимости, не исключается

 

 Позиции по экспертизе.

1. 
Для разрешения требующих специальных познаний вопросов, связанных с разделом и определением порядка пользования земельными участками, а также объектами недвижимости, расположенными на них, экспертам для исследования необходимо представлять следующие документы: 

правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нем (договоры купли-продажи, дарения, мены и т.д).; 

свидетельства о праве на наследство; постановления органа местного самоуправления о предоставлении участка;

свидетельства о праве собственности на землю с графическими приложениями (планами); 

свидетельства о государственной регистрации права; выписки из похозяйственных книг и т.п.);

кадастровую выписку о земельном участке в полном объеме, обязательно с формами КВ5, КВ6, содержащими информацию о координатах границ земельного участка;

координаты пунктов опорно-межевой сети (ОМС) с планом кроки в районе местонахождения земельного участка;

 технический паспорт домовладения по состоянию на период обращения в суд (при разделе объектов недвижимости, расположенных на земельном участке);

  2.  Формулировки вопросов, подлежащих разрешению экспертом, должны быть определенными и понятными, не допускающими неоднозначность ответа. Не допускается постановка перед экспертом вопросов, носящих правовой характер .  Вопросы необходимо перечислять в строгой логической последовательности , формулируя вначале те из них, от ответа на которые зависит решение других.

3.   Исходя из фактических обстоятельств каждого конкретного дела, перед экспертами могут быть поставлены, в частности, следующие вопросы:

Какова  фактическую площадь земельного участка? 

 Соответствует ли она площади, указанной в правоустанавливающих документах?

 Соответствуют ли фактические границы земельного участка границам по данным государственного кадастра недвижимости?

 Каковы варианты раздела (либо порядка пользования) общего земельного участка в соответствии с идеальными долями в праве собственности и с учетом фактически сложившегося порядка пользования земельным участком и объектами недвижимости, расположенными на нем?

 При отсутствии возможности выдела в натуре идеальных долей сособственников каковы варианты, наиболее приближенные к величинам идеальных долей в праве собственности?

Каков размер денежной компенсации (на момент разрешения спора) в случае передачи сособственнику части имущества, большей по размеру, чем причитается на его долю?

Требуется ли перенос строений, сооружений, плодово-ягодных насаждений, и каков объем (виды и материалы) и стоимость работ, необходимых для раздела спорного имущества по предлагаемым вариантам (включая отопительную систему, газовое оборудование, иные коммуникации)?

Новости
Коттеджный поселок Новая Рига
Каждый поселок на Новорижском шоссе имеет красивые ландшафты и коммуникации, не уступающие столичным. Здесь есть канализация и все условия для комфортного проживания. Для каждого москвича коттедж в таком

Как построить элитный особняк
В свете плохой экологической обстановки в больших городах и роста благосостояния наших граждан, часть населения переселяется за город. Ведь собственный дом в любой стране считается признаком достатка

Коттеджные поселки на Горьковском шоссе
Являясь одним из участков федеральной автомагистрали М7 ‘’Волга’’, Горьковское шоссе продолжает собой московское шоссе Энтузиастов. Шестиполосная дорога остается важной транспортной артерией для столицы

Cнять коттедж на Рождество, значит, провести незабываемый праздник!
Рождество считается семейным праздником. Однако, что делать, если семья большая и собраться всем в одном доме или квартире с каждым годом становится проблематичнее? Именно для тех, кто не хочет тесниться

Как сделать ленточный фундамент для коттеджа или загородного дома
Как сделать ленточный фундамент для дома - Не обязательно вкладывать большие деньги для создания основы постройки. Достаточно немного знаний, чтобы сделать все своими руками. Из этой статьи, вы узнаете

Виды фасадного остекления зданий
Остекление фасадов – это модное направление современности. За счет оригинальной облицовки внешних стен, здание выглядит практически воздушным и невесомым. Стеклянный фасад – это достаточно сложная конструкция,

Строительство хамама в доме и особенности данного процесса
Многие любят обустраивать на даче или в частном доме традиционную русскую баню. Однако количество поклонников турецкого хамама постоянно растет. Под хамамом понимают традиционную турецкую баню, которая,

Очистка воды в коттедже
Вода – это жизнь, но только при том условии, что она чистая, вкусная и не содержит вредных для здоровья и жизни веществ. В данном обзоре речь пойдет о системах очистки воды в коттедже. Выбираем

Фильтры для воды в частный дом: система очистки, водоподготовка, магистральные установки
Вне зависимости от вида источника, использующегося для водоснабжения частного дома, специалисты рекомендуют сделать анализ поступающей жидкости. Это позволит правильно подобрать фильтры для воды в

Тепловые насосы для отопления дома, обогрев загородного коттеджа с помощью насосного оборудования: инструкция, фото и видео-уроки, цена
Насколько эффективно отопление с помощью тепловых насосов? Какими они бывают? Есть ли у этих устройств существенные недостатки? Насколько дорого обходится этот вид топлива в сравнении с альтернативными


Поиск
Календарь
«   Июнь 2011   »
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
    1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30
Архив записей
Наш опрос
Что лучше гостиница или квартира на сутки?
Всего ответов: 388
Мини-чат