Как правильно принять квартиру в новостройке по акту приема-передачи?Опубликовано: 27.12.2017  |
Модератор Сообщений: 313 Москва |
+5 Когда дом построен и уже остается лишь подписать акт приема-передачи квартиры и зарегистрировать право собственности на нее, у будущих жильцов могут возникнуть вполне классические проблемы. При правильной организации приемки квартиры, вам не придется устранять явные и скрытые дефекты за свой счет. Приемка новостройки с экспертом || Акт приема-передачи квартиры Следите за сроками К моменту подписания акта приема-передачи дом должен быть принят госкомиссией и иметь окончательный почтовый адрес. БТИ должно произвести обмеры всех помещений – впоследствии эти данные будут занесены в ведомость на квартиру, без которой невозможно оформление акта. Чтобы официально оформить все документы и по акту передать квартиру ее новому владельцу – участнику долевого строительства, застройщику обычно требуется три-шесть месяцев с момента принятия дома госкомиссией. Сроки оформления бумаг зависят не только от строительной компании, но и от госорганизаций, скажем, того же БТИ. Но если дело затягивается более чем на полгода, необходимо проконсультироваться с юристом. Возможно, задержка свидетельствует о каких-либо серьезных проблемах – например, о двойной продаже или крупных строительных изъянах. В целом же, за нарушение сроков сдачи квартиры законом `Об участии в долевом строительстве...` предусмотрена неустойка, которая определяется исходя из ставки рефинансирования Центробанка. Однако, наверняка, квартира была продана вам по схеме не попадающей под действие этого закона. Пересчитайте дефекты Следующая проблема – мелкие недочеты, допущенные строителями. При оформлении акта приема-передачи дольщику должен выдаваться смотровой лист, в котором он должен отметить все обнаруженные в квартире дефекты. В том же документе должны быть зафиксированы сроки их устранения застройщиком. Для заполнения смотрового листа дольщику полезно будет пригласить эксперта в области качества строительства жилья, поскольку самостоятельно определить все технические недостатки квартиры вряд ли представляется возможным для неподготовленного человека. Здесь стоит отметить, что претензии, которые будущий владелец новой квартиры предъявляет застройщику, должны быть обоснованными. Требования типа `переделайте, мне не нравится`, естественно, никто всерьез рассматривать не будет. Если застройщик не устранит дефекты вовремя, квартиру все равно можно принять по акту, однако следует составить к нему приложение, где будет указано, что жилье принято с недоделками и прописано – с какими именно. Однако закон `Об участии в долевом строительстве...`, который действует с апреля прошлого года, дает дольщику право отказаться от подписания акта приема-передачи при отсутствии требуемого качества жилья. Помните о гарантии Кроме того, теперь застройщик по закону обязан выполнять гарантийные обязательства перед клиентами в течение пяти лет с момента сдачи дома (только для домов попадающих под действие закона о долевом строительстве, а таких пока мало). Для домов не подпадающих под действие нового закона гарантийный срок не только не превышает двух лет, но и определенная редкость – в большинстве договоров подобные обязательства застройщика не прописывались вовсе. Еще один тонкий момент – ответственность за последствия, которые могут возникнуть в процессе устранения обнаруженных в квартире дефектов. Если рабочие застройщика, приводя в порядок одну квартиру, уже принятую по акту, повредят другую (что вполне может случиться), платить за это совсем не обязательно придется застройщику. Все эти тонкости во взаимоотношениях дольщика и застройщика должны быть определены заранее – сделать это, опять же, поможет юрист. Порядок осмотра Осмотр лучше всего производить в светлое время суток, т.к. света (лампочек) в квартире наверняка не будет. 1. Что надо иметь при себе. - Бумагу и ручку (карандаш) - Фонарик (зажигалку) - Любой компактный электроприбор который можно подключить в розетку (например, ЗУ к мобильному телефону) или обычный пробник(тестер) - Желательно для проверки освещения взять с собой патрон и лампу, табуретку (стул, стремянку), но учтите, это потребует много времени. 2 . Что надо сделать в обязательном порядке. - Переписать все номера счетчиков (электричества и воды) и все их показания. У электрического счетчика надо снять две цифры - дневной и ночной тарифы. Электрический счетчик находится в общеквартирном холе. - Фонарь вам пригодится для снятия показаний и номеров счетчиков воды, которые находятся в санузлах. Обратите внимание, когда будете получать паспорта на счетчик воды, чтобы вам выдали именно ваши - сверяйте ваши номера с номерами указанными в паспорте. 3. На что в квартире надо смотреть. - Бетонные конструкции. Отклонение от вертикали, смещение в плане стен, местные неровности более 5 мм. Конечно, никто ровно вам их не выставит, но добиться выравнивания их штукатурным составом теоретически возможно. - Трещины в несущих стенах и перекрытиях. В принципе трещин быть не должно - монтаж панелей с трещинами запрещен, но всякое бывает. И даже если вы увидите трещину, то скорее всего, это будет усадочная, а не силовая и раскрытием менее 0,4мм, но внимание на нее обратить надо. - Незаполненные раствором монтажные стыки и швы. 4. Двери, окна. - Проверьте не разбиты ли стеклопакеты, нет ли трещин на стекле, плотно ли стеклопакет лежит в раме. - Проверьте открывание-закрывание всех окон и всех створок, проверьте работу запорных устройств, ручек, петель, надежность их крепления. Проверьте целостность деревянных элементов окна (трещины, выпадающие сучки) надежность их взаимного крепления. - Проверьте наличие уплотнителя по периметру створки в месте ее прилегания к раме. - Проверьте нет ли незапененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров между рамой окна (двери) и бетоном стены. 5. Лоджии Все выше сказанное по окнам плюс: - Следует проверить свободу хода при сдвигание створок (не перекашивает ли створку при движении). - Фиксацию створки в закрытом положении на всей высоте. - Надежность расположения створки в раме, работу запорных устройств. 6. Электрика. - Не забудьте перед проверкой электрики включить автомат и УЗО в щитке в вашей квартире (и если ничего не работает - то в общем холе). - Включите взятое вами устройство в розетки и проверьте их, если взяли лампочку - проверьте освещение. В санузлах должны быть плафоны с патронами - туда можно вкрутить лампу и спокойно осматривать счетчики. - Проверьте работу звонка 7. Водоснабжение канализация и отопление - Если луж в районе стояков нет - то в принципе особенно смотреть не на что. - Проверьте работу запорных кранов на отводах, визуально расположение и соосность, расположение в одной плоскости отводов полотенцесушителя. - Проверьте положение счетчиков на отводах от стояков - они не должны сильно выдаваться в глубь санузла. - Трубы должны быть закрыты теплоизоляционным материалом. 8. Канализация (понадобится фонарик) - Проверьте, нет ли трещин на тройниках и вообще наличие тройников, присутствуют ли и плотно ли закрыты крышки на отводах. 9. Отопление. Проверьте работу регуляторов температуры - по крайней мере, крутятся или нет, не разбит ли пластиковые элемент на нем. - Проверьте, если будете их оставлять, поверхности кожухов конвекторов на наличие царапин. - Ровно ли установлены сами конвекторы (батареи). 10. Вентиляция - Обратите внимание пробиты ли вентиляционные отверстия в блоках вентшахт на кухне и в санузлах. Что со всем этим делать Указываете обнаруженные недостатки в акте приемки (если список велик , то на обратной стороне акта). Уточняете сроки устранения. Если какие-то вещи вами не проверялись или не осматривались (это, скорее всего, касается пожарных систем и лампочек, например) то указывайте в акте, что эти вещи не проверялись в связи с отсутствием технической возможности. Что должны предоставить до принятия Вами квартиры: 1) Кадастровый паспорт на квартиру (расположение квартиры на плане, метраж и пр.). (Не точно) 2) Проектная документация. а.) Тех условия для электроснабжения (сколько подводят энергии в квартиру 3.5 - 7.5).(Это должно быть точно!) б.) Договор о разграничении ответственности (по электросчетчику).(Это должно быть точно!) в.) Документы на электросчетчик (гарантия, инструкция и тех. паспорт).(Это должно быть точно!) г.) Документы на счетчик воды (гарантия, инструкция и тех. паспорт).(Это должно быть точно!) д.) Документы на котел (гарантия, инструкция и тех. паспорт). (Это должно быть точно!) Часть 2-я Итак, свершилось: вот-вот вам должны вручить ключи от новой квартиры. Но перед этим вас просят подписать какие-то бумажки. «Это простая формальность, – говорит дружелюбная дама в управляющей компании, – стандартная процедура, нам это просто нужно для отчетности». Конечно, им это нужно для отчетности, а вот нужно ли вам не глядя подписывать какие-то бумажки – большой вопрос. Потому что одна из них – акт приема-передачи квартиры, подписав который, вы подтверждаете, что она находится в пригодном для проживания состоянии и претензий по ее состоянию к застройщику и управляющей компании вы не имеете. А они-то как раз возникают нередко. Поэтому перед подписанием акта вы должны попасть в квартиру и осмотреть ее лично: отказать вам в этом никто не вправе. «Самые серьезные недочеты глазами всё равно не увидеть» Так могут вам сказать и в управляющей компании, и на интернет-форумах, да и просто «опытные» знакомые. «Зачастую это действительно так, однако необходимости осмотра квартиры не отменяет, – отмечает адвокат Алина Домкина. – Дело в том, что, к примеру, на квартиры, приобретенные при долевом строительстве, есть гарантийный срок, и по закону он не может быть короче 5 лет (60 месяцев), за исключением установленного в доме технологического и инженерного оборудования: на него гарантия действует 3 года (36 месяцев). Поэтому у дольщиков в любом случае будет возможность предъявить претензию по поводу тех недочетов, обнаружить которые можно только в процессе эксплуатации жилья». К подобным недочетам можно отнести промерзающие стены, протечки с чердака, сквозящие щели между плитами, отсыревшие за время строительства перекрытия, неработающую вентиляцию и многое другое. И никто в здравом уме не сможет возразить, будто вы сами виноваты в чем-то из вышеперечисленного. А вот, к примеру, треснувший стеклопакет, если вы заявите о нем уже после подписания акта, непременно спишут на вашу собственную неаккуратность, и попробуйте докажите, что это не так. «Мы с мужем очень обрадовались, когда нам позвонили и сказали, что можно приезжать за ключами, – делится опытом москвичка Татьяна Богомолова. – А отстояв за ними три часа в очереди в управляющей компании, быстренько подписали бумаги, ничего не осматривая. Когда же выяснили, что окно в кухне имеет трещину, то потребовали заменить его, однако нам сказали, что мы, вероятно, сами его и разбили». В целом по квартире подобных «сюрпризов» может набраться приличное количество и на кругленькую сумму, а вы ведь не Рокфеллер и, возможно, на квартиру эту собирали не один год или, не дай бог, вообще в ипотеку влезли. Вот и подумайте: зачем вам за свой скромный счет оплачивать чье-то разгильдяйство? Начинать осмотр новой квартиры нужно с поверхностей: полов, стен и потолков. Конечно, не стоит ожидать, что они будут идеально ровными и гладкими, однако кое-какие нормы на сей счет всё же существуют. Так, в соответствии со СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», перепад поверхности пола не должен превышать 20 мм на всю длину комнаты (или любого другого помещения). Измерить этот перепад можно с помощью водяного уровня. Сразу же обратите внимание на качество стяжки (если она есть): поверхность должна быть чистой, без неровностей, бугров и трещин. Вообще, что касается местных неровностей, независимо от того, где вы их обнаружили (на полу, потолке или стенах), они не должны превышать 5 мм на 2 метра – проверить можно длинной линейкой (прикладывая ее ребром к поверхности) или отрезком металлического профиля (например, стального или алюминиевого уголка). Отклонение стены от вертикали не может превышать 15 мм на всю высоту, что легко проверяется с помощью отвеса – нитки или веревочки с привязанным на конце грузиком (например, гайкой). Внимательно осмотрите все углы, стыки плит, швы: нигде не должно быть щелей, дыр, всё должно быть заполнено раствором. При этом возможные «наплывы» не должны превышать указанные выше пределы: 5 мм на 2 метра в любом направлении. Тщательно изучите стены и потолки на предмет наличия ржавых пятен. Их необходимо загрунтовать или закрасить масляной краской, в противном случае эта «красота» со временем выступит поверх шпатлевки, краски и обоев. Впрочем, работа эта небольшая и расходов она практически не потребует, поэтому иногда быстрее и проще выполнить ее самостоятельно. Если, конечно, ваши стены и потолки не напоминают шкуру пятнистого леопарда. Также посмотрите, чтобы нигде не было потеков. Причина их возникновения может быть разной, но пусть лучше в этом сейчас разбираются строители, чем вы сами уже после дорогостоящего ремонта. Внимательно осмотрите окна и балконные двери. Первое, на что следует обратить внимание – это целостность стеклопакетов. Любая трещина – достаточный повод требовать замены. Затем проверьте, как открываются и закрываются створки, не перекошены ли они, не провисают ли. Пластиковые окна должны быть герметичны. Если на улице холодно, то проверить это можно «на ощупь», проведя рукой по периметру створок окна, когда они закрыты: если «сифонит», то вы сразу почувствуете характерный холодок. Летом можно воспользоваться зажигалкой или свечкой: там, где герметичность нарушена, пламя будет отклоняться (свечка удобнее, т.к. зажигалка быстро нагревается, а чувствительность ее пламени к движению воздуха меньше за счет давления газа). Чаще всего подобные дефекты устраняются путем замены уплотнителя. Проверить нужно не только сами створки и балконные двери, но также периметр оконных блоков, стыки стен с подоконниками. И если «поддувает» в этих местах – значит, они плохо запенены или зацементированы. От простого – к сложному Теперь можно переходить к проверке состояния инженерных коммуникаций: отопления и водоснабжения, электрики, вентиляции. Начните с простых, наиболее доступных для осмотра вещей – с отопительных приборов и стояков. Стояки должны быть ровными, без изгибов и деформаций. Все соединения и сопряжения на них могут быть только сварными (это касается и стальных, и полипропиленовых труб), резьбовые соединения допускаются только начиная от места присоединения отопительного прибора. Байпасы (перемычки) также монтируются только с помощью сварки. Также проверьте места, где стояки «уходят» в пол и потолок, на предмет отсутствия сквозных дыр в плите, выбоин и следов протечек. Теперь приступайте к осмотру отопительных приборов («батарей»). Если это пластинчатые конвекторы, то они обязательно должны иметь съемные защитные кожухи. Однако это еще не всё. «В соответствии с требованиями СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование», а также федерального закона № 261-ФЗ «Об энергосбережении» все отопительные приборы в многоквартирных жилых домах должны в обязательном порядке оснащаться автоматическими радиаторными терморегуляторами, – говорит Антон Белов из компании «Данфосс». – С их помощью вы можете выставить комфортное значение температуры воздуха для каждой комнаты, просто совместив соответствующее деление на поворотной рукоятке с меткой на корпусе. После этого можно о терморегуляторе забыть – ваш радиатор будет включаться и выключаться автоматически, подобно бытовому электрическому калориферу. Диапазон регулирования такого прибора – от +6°C до +26°C – удовлетворит практически любые потребности». Отсутствие терморегуляторов на отопительных приборах – предмет для немедленной претензии к застройщику, и в акте это обязательно нужно указать. Но даже если на ваших батареях действительно «что-то такое» стоит, то не следует сразу же терять бдительность. Дело в том, что известно немало случаев, когда терморегуляторы устанавливают не полностью. «Конструктивно прибор состоит из двух частей: клапана, который врезается в трубу, и регулирующей головки с термостатом внутри, которая монтируется на клапан, – объясняет Антон Белов. – Без нее клапан бесполезен. Стоимость обеих деталей примерно одинакова, а приобрести их можно по отдельности. Пользуясь этим, некоторые недобросовестные подрядчики, получив деньги на терморегуляторы, покупают и устанавливают только клапаны, благо защитный колпачок на них внешне напоминает ручку вентиля». Поэтому, увидев такое в своей новой квартире, вы должны потребовать установить на клапан недостающую деталь. А в случае отказа можете отметить некомплект в акте приемки и пригласить в гости инспектора Ростехнадзора. Разобравшись с отоплением, переходите к водоснабжению. Здесь всё относительно проще, поскольку, скорее всего, у вас установлена только ванна (которую вы с большой вероятностью замените) и сделаны выводы для подключения смесителей ванны и раковины (о водосчетчиках мы поговорим чуть позже). Проверьте, чтобы вокруг стояков горячей и холодной воды не было луж и сырых пятен. На отводах от стояков должны быть установлены шаровые краны, «грязевики» (фильтры грубой очистки, задерживающие песок и окалину), а также компенсаторы гидроудара, защищающие внутриквартирную разводку от форс-мажорных происшествий в системе водоснабжения дома. Немного сложнее обстоит дело с электрикой. Возьмите с собой какой-либо компактный электроприбор (например, телефонную «зарядку»): с его помощью вы сможете проверить работоспособность всех розеток. Для проверки верхнего освещения понадобится патрон с лампочкой и двумя проводами. Убедитесь также в наличии крюков для подвешивания светильников Теперь еще раз загляните в щиток (вы ведь уже включали автоматы?). В обязательном порядке там должно присутствовать УЗО – устройство защитного отключения. Нужно оно вот зачем. Если вдруг в квартирной электросети возникает утечка (а это происходит, когда фазу пробивает на корпус электроприбора, металлическую ванну, мойку и пр., т.е. когда кого-то бьет током), УЗО немедленно разрывает цепь. Работоспособность этого устройства необходимо проверить, нажав на нем специально предусмотренную для этой цели кнопочку «Тест» (по-русски или по-английски). Следующая важная деталь системы электроснабжения – заземление, т.е. третий провод в розетке (обычно желто-зеленый), который подключен к пружинным контактам, соответствующим боковым металлическим пластинам на «евровилках». Есть-то он наверняка, а вот работает ли заземление? Предупредим сразу: протестировать его по всем правилам, сделав необходимые измерения, вы вряд ли сможете. Но кое-что все-таки проверить можно (правда, если вы не слишком опытны в подобных делах, то лучше взять с собой знакомого электрика и доверить дальнейшие действия ему). Возьмите тот же патрон с лампочкой, которым проверяли верхнее освещение, и отвертку-пробник (со световым индикатором). Сперва пробником найдите в розетке фазу (индикатор пробника светится). Кстати, по правилам она должна быть справа – заодно и проверите. Затем вставьте один провод патрона в отверстие розетки с фазой, а другим прикоснитесь к заземляющему контакту – УЗО должно немедленно сработать и разорвать цепь. Если этого не происходит и лампочка не зажигается, значит, «земляной» провод уходит в никуда (в лучшем случае, просто не подключен в данной конкретной розетке). Если УЗО не срабатывает и лампочка горит – значит, «земля» замкнута на «ноль», то есть никакая это не «земля». Проверить таким образом необходимо все розетки (включая розетку электроплиты), а также выводы для верхнего освещения (да-да, «земля» должна быть и там, она «заводится» на металлический корпус светильника). Серьезные неполадки с заземлением – еще один хороший повод обратиться в Ростехнадзор. Закончив с электрикой, можно заняться проверкой работы вентиляции. Свечка (зажигалка) у вас есть, а порядок действий тот же самый, что и при проверке герметичности окон. Только пламя в данном случае должно отклоняться в сторону вентиляционной решетки. Для усиления эффекта откройте в одной из комнат окно или форточку. Если пламя не колеблется – это повод для беспокойства, если же тяга имеет обратное направление (дует ИЗ вентиляции) – это серьезная ошибка, допущенная либо при проектировании, либо при строительстве дома. Координаты Ростехнадзора неизменны. Учет – дело тонкое В заключение нужно сказать несколько слов о приборах учета. Вероятнее всего, у вас их три: электросчетчик и два водосчетчика. Все эти устройства должны быть в обязательном порядке опломбированы, и вам следует это проверить. Кроме того, вам обязаны отдать паспорта на водосчетчики. В этих паспортах (где-то в конце) должны присутствовать отметки о первичной поверке и о вводе в эксплуатацию: без них счетчиков как бы и нет. Отметка о вводе в эксплуатацию включает первоначальные показания прибора: проверьте, совпадают ли они с тем, что показывает счетчик, и если нет – внесите в акт приемки настоящие показания. Поверку в дальнейшем вы должны будете производить самостоятельно: раз в 4 года для счетчика горячей воды, и раз в 6 лет – для холодной. Паспорт на электросчетчик на руки дают не всегда, но вы, по крайней мере, можете убедиться в наличии пломбы, а также переписать начальные показания и внести их в акт. Времени на осмотр квартиры вам понадобится не так уж и много: гораздо меньше, чем на исправление «ляпов» строителей. Если же вы обнаружили какие-то серьезные проблемы (с вентиляцией, заземлением и пр.), масштаб которых умещается в границы вашего будущего жилья, то чем раньше вы начнете их решать – тем лучше. И еще один совет напоследок: не забудьте оставить у себя второй экземпляр акта с подписью представителя управляющей компании. |
|