Тайный покупатель - ЖК "Новое Янино": затянувшаяся стройка на границе с Петербургом

Опубликовано: 06.09.2018

Дешевое жилье в кирпично-монолитном доме, тишина пригорода в 20 минутах езды от метро — это обещает "ЦДС" в Янино-1. Картинка рисуется красивая, но реальность далека от идеала.

Первый корпус ЖК "Новое Янино" был сдан на полтора года позже запланированного срока

Группа компаний "ЦДС" не отличается пунктуальностью. Первый корпус ЖК "Новое Янино" сдали позже на полтора года. Но несмотря на задержки, проблем с продажами квартир застройщик не испытывает. Попробуем узнать, чем привлекает покупателей 12-этажный комплекс на границе с Петербургом.

Проект: шесть корпусов и призрачный паркинг

Компания "ЦДС" застраивает в Янино-1 участок площадью 12 га. Жилой комплекс "Новое Янино" включает:

шесть 12-этажных корпусов; детский сад на 175 мест; три крытых паркинга на 1200 машиномест; спортивные и игровые площадки.

Проект предусматривает три этапа строительства. Первый корпус Е был введен в эксплуатацию в сентябре 2017 года, в начале декабря продолжалось его заселение. Вторая очередь включает корпуса Г и Д. По словам менеджеров, их сдача намечена на конец 2017 года. Однако в конце сентября в проектную декларацию были внесены изменения и срок ввода перенесен на первый квартал 2018. В офисе продаж об этом не упоминают.

В IV квартале 2018 года обещают достроить корпуса Б и В. В третий этап входит также корпус А, но продажи там не открыты. Менеджер предположила, что для этого дома установят более поздний срок.

Как и в большинстве жилых комплексов эконом-класса в "Новом Янино" запроектировано большое количество студий и однушек. В сданном корпусе Е, например, из 598 квартир 447 однокомнатных, 151 двухкомнатная и ни одной трешки. Трехкомнатные есть только в домах Б и Д.

Квартир на этаже много, в секциях 1, 6 и 7 корпуса Б их аж по 14. В каждом подъезде по два лифта фирмы OTIS — пассажирский и грузопассажирский.

Дома возводят по кирпично-монолитной технологии, фасады неяркие, коричнево-терракотовые. Высота потолков 2,54 метра от стяжки пола. Часть первых этажей являются жилыми — под коммерцию отданы лишь несколько секций. Никаких колясочных, консьержей, подъемников для инвалидов и закрытого двора не предусмотрено — все-таки это не комфорт-класс. Зато есть диспетчерская, видеодомофоны и камеры видеонаблюдения, охватывающие весь комплекс, поэтому вопросов к обеспечению безопасности возникать не должно.

Благодаря изогнутой конфигурации корпусов дворы закрыты от ветра. И в этих дворах застройщик обещает озеленение, детские и спортивные зоны. Но ничего особенного в проектах не значится. В соседнем ЖК "Янила-Кантри" , например, оборудован скейт-парк, а в "Новом Янино" только футбольно-баскетбольные площадки да уличные тренажеры.

В крытом паркинге предусмотрено 1200 машиномест, при этом квартир во всем комплексе — 4,4 тысячи. Загвоздка в том, что эти паркинги не обозначены на рендерах застройщика, а информации по срокам их строительства нет даже у менеджеров. Известно лишь то, что автостоянки расположатся за корпусами А и Б. По словам представителя "ЦДС" , на старте продаж в корпусе Е речь о крытых парковках вообще не шла. Решение об их строительстве было принято значительно позже.

С гостевыми автостоянками ситуация также не ясна. В проектных декларациях я нашла информацию о 465 местах по периметру участка и 194 местах в третьей очереди. Ничего более конкретного в офисе продаж мне сказать не смогли.

В офисе продаж дату начала работ над детским садом, а уже тем более их завершения назвать не смогли. А по словам менеджера в шоуруме, руководство и вовсе решает, нужен ли им этот детсад или нет, раз по соседству открылся новый муниципальный на 220 мест. Однако позже застройщик сообщил редакции, что строительство ДОУ планируется начать во 2-3 квартале 2018 года.

Локация: поля, леса и минимум комфорта

Квартиру в Янино выбирают те, кто мечтает о тишине и покое пригорода. По этим характеристикам поселок не идет ни в какое сравнение с густонаселенными Мурино и Кудрово. С другой стороны, благ цивилизации здесь тоже значительно меньше: ни метро, ни торговых центров поблизости нет и в ближайшем будущем не предвидится.

Застройка в поселке хаотичная, в старой части ближе к КАД преобладают малоэтажные дома, дальше вдоль Колтушского шоссе возводятся разномастные многоквартирные жилые комплексы. Никаких ярких красок, кроме фасадов новостроек, в декабре в окрестностях обнаружить не удалось. Зато летом тут явно будет преобладать зеленый цвет.

Один весомый плюс Янино — ограничение высоты застройки, установленное правительством Ленобласти в 2012 году. По закону там нельзя строить дома выше 16 этажей, а значит поселок не станет похож на высотный железобетонный город, который за несколько лет вырос у станции метро "Девяткино".

Остальные преимущества поселка неоднозначные. Экологическая обстановка должна быть благоприятной за счет Ржевского лесопарка, но жилые комплексы строятся не в окружении деревьев, а вблизи Колтушского шоссе. Тут же стоит упомянуть о работающих в Янино заводах, например, по механизированной переработке бытовых отходов, расположившемся в двух километрах от новостроек "ЦДС" . В километре функционирует логистический парк, а рядом с КАД образовалась несанкционированная свалка строительного мусора, которая периодически тлеет и источает неприятный запах.

Торговля и сфера услуг тут не ахти какие. Пока в "Новом Янино" коммерческие помещения пустуют, ближайший магазин "Дикси" и кондитерскую можно найти в 200 метрах. До "Пятерочки" и "Магнита" идти больше 500 метров. В радиусе километра есть супермаркеты "Реал", "Норманн", несколько кафе, торговый комплекс, аптека, салон красоты, гостиница с фитнес-центром и много автосервисов. Вот и весь набор благ цивилизации, доступных жителям Янино. Первые этажи строящихся ЖК отдаются под коммерцию, но их явно недостаточно для быстрорастущего населения поселка.

Школа в Янино одна на 800 мест. В полукилометре от ЖК запроектировано еще одно учреждение на 1200 мест. Поликлиник нет, есть амбулатория. Два детских сада уже функционируют и еще несколько, в том числе на территории ЖК "Новое Янино" , строятся или планируются. Работают в поселке Янинский культурно-спортивный досуговый центр, отделение "Почты России" и банкомат Сбербанка. А вот ресторан или торгово-развлекательный центр здесь найти не удастся. За всем этим придется отправляться в Санкт-Петербург.

К западу от Голландской улицы огороженный участок — там ведется строительство спортивно-оздоровительного комплекса. Власти Заневского городского поселения обещают открыть его в конце 2018 года. Ту же рядом — Янинская средняя школа, до нее от ЖК — минут 8 пешком. По правую руку от дороги "Ленстройтрест" возводит ЖК "Янила-Кантри" .

Несмотря на активное освоение территории, пока в Янино-1 есть ощущение простора и чистого поля. С запада и северо-запада к участку "ЦДС" примыкает лесополоса, на севере — еще не застроенная территория. Строящиеся дома не давят, свободных площадей много, дышится легко.

Транспорт: полтора километра до КАД и пробки

По будням доехать до Янино-1 не составит труда. Маршрутки и автобусы отправляются с Ладожского вокзала, пробок в разгар рабочего дня нет. 20 минут — и я на остановке "Балт-Трейд" в 150 метрах от поворота на Голландскую улицу, стою в месиве из грязи и снега, а мимо проносятся большегрузные машины. Колтушское шоссе недружелюбно к пешеходам. Тротуар там предусмотрен лишь с одной стороны, и, чтобы попасть к ЖК "Новое Янино", придется изрядно испачкать обувь.

До ЖК "Новое Янино" от остановки идти 11-13 минут в зависимости от погодных условий. Радует, что Голландская улица теперь представляет собой асфальтированную дорогу, а не грязные плиты, из которых она состояла еще пару лет назад. В 2017 году за счет девелоперов улица была капитально отремонтирована. А в 2018 власти Ленобласти обещают сделать из нее городскую магистраль с полосами отвода, дренажом и освещением.

В 600 метрах от комплекса пролегает Шоссейная улица, которая переходит в Колтушское шоссе. До КАД 1,5 километра, но пробки в часы пик затрудняют выезд из поселка. По утрам поток машин в районе Янино-1 в сторону кольцевой автодороги движется со скоростью 5-10 км/ч. По вечерам плотное движение образуется на съезде с КАД. В октябре СМИ писали, что власти Ленобласти планируют реконструировать Колтушское шоссе, расширив его с двух до четырех полос. Но сроки пока не утверждены.

С общественным транспортом проблем нет: от Ладожского вокзала и станции метро "Проспект Большевиков" курсируют автобусы и маршрутки. А вот с метро вышла неприятность: сначала говорили об открытии станции к Чемпионату мира по футболу в 2018 году, потом перенесли ее строительство за 2020 год, а теперь Адмиралтейско-Охтинской веткой намерены заняться после 2028 года.

На стройке: чистые холлы, заставленные машинами дворы

Гостей ЖК "Новое Янино" встречает новенький Г-образный корпус Е — он стоит ближе всего к Колтушскому шоссе. Перед ним — расчищенная территория под детский сад, запланированный "ЦДС". Западнее в 100 метрах от комплекса уже работает дошкольное учреждение — оно было построено за счет областного и муниципального бюджета.

Между корпусами тихо и чисто: на детских площадках играть еще некому, ведь корпус E начал заселяться только в октябре. Но внутриквартальные проезды между домами Е, Г и Д уже плотно заставлены автомобилями. Ожидание нехватки парковочных мест становится реальностью.

Корпуса Г и Д, сдача которых намечена на конец 2017 года (или на первый квартал 2018, если верить изменениям проектной декларации), в начале декабря были построены и ждали результатов госкомиссии. Корпуса А, Б и В, входящие в третий этап строительства, имели разную степень готовности. В корпусе Б заканчивали остекление, велись внутренние работы. В корпусе В возводили 8 этаж, хотя сдаваться эти дома должны одновременно в VI квартале 2018 года. Корпус А в начале декабря был построен лишь на 7 из 12 этажей.

В 3 секции сданного корпуса Е расположился консультационный пункт и шоурум. Здесь можно пообщаться с менеджером, ознакомиться с проектом и планировками, посмотреть на чистовую отделку, которая идет в довесок в корпусах Б и В. Двухкомнатная образцово-показательная квартира производит приятное впечатление. Разве что давят низкие потолки высотой 2,54 метра. В санузел влезет только небольшая ванна, да электрощит у входной двери торчит бельмом на глазу. Но в целом все чисто и аккуратно.

В холлах создается впечатление, что потолок нависает над самой головой. На полу и стенах уложена бежево-терракотовая плитка, узоры перекликаются с фасадом дома. МОПы просторные, у выхода большое зеркало. С улицы просто так проникнуть в дом не получится: на входной двери установлен видеодомофон. При желании жильцы смогут сменить свои стандартные трубки в квартирах на экраны.

То, что комплекс — чистой воды эконом-класс, хорошо видно на последнем этаже. Застройщик не предусмотрел технические помещения, поэтому в коридорах и квартирах под потолком проложены трубы отопления и вентиляции, зашивать которые по нормам запрещено. Такие же трубы, но меньшего диаметра, можно увидеть в углах холла на первом этаже. Для заселившихся дольщиков такой "декор" стал неприятным сюрпризом.

При желании с менеджером можно пройти в строящийся корпус Б и посмотреть планировки. Пока вид из большинства окон приятный — перед взором предстают безграничные просторы Ленинградской области. Но нужно учитывать, что территории вокруг будут застраиваться, и каким станет вид лет через пять, предсказать трудно.

Квартиры и цены: минимум трехкомнатных и коммуналка авансом

В домах Г и Д подобрать квартиру сложно: в середине декабря оставалось лишь шесть вариантов. В сданном корпусе Е были свободными две студии и три двухкомнатные квартиры. Однако основной упор менеджер делают на корпус Б. Его преимущества — чистовая отделка и высокая степень готовности. Есть шанс, что сдать его удастся раньше намеченного срока.

Выбор планировок не богатый, но имеется. Например, можно подобрать однокомнатную квартиру с кухней в 9,2 кв. метра или с кухней-гостиной площадью 18,8 квадратов. Среди двухкомнатных преобладают двусторонние. Неоднозначным планировочным решением можно назвать проходную кухню-гостиную, но таких квартир запроектировано немного.

Площадь студий в комплексе начинается с 25,59 кв. метров и достигает 31,5 квадратов. Однушки есть маленькие по 31 кв. метру и побольше — 51,2 кв. метра. Площадь двухкомнатных колеблется от 46,3 до 55,9 кв. метров, а площадь трешек не превышает 73,1 кв. метра.

Цены на студии стартуют с 1,69 млн рублей в корпусе В. Однокомнатную квартиру можно купить за 1,94 млн, двушку — за 3,06 млн. Трехкомнатные квартиры представлены только в одной планировке. В середине декабря в корпусе Б их оставалось две штуки — на 2 и 11 этажах. Цена квартиры площадью 73,11 квадратов составляла 4,74 млн рублей.

Ценовая политика "ЦДС" выгодно отличает "Новое Янино" от близлежащих комплексов. Та же двушка площадью меньше 50 кв. метров в "Янила-Кантри" будет стоить 3,9 млн рублей. Можно найти варианты и дешевле, например, в ЖК "Брусничный" от группы компаний "НСК" — 3 млн за двухкомнатную квартиру площадью 43 кв. метра, но речь о чистовой отделке там уже не идет.

Цена квартир в первой и второй очереди существенно отличается от стоимости жилья в третьей. Разница может достигать 16 тыс. рублей с квадратного метра. Так, оставшаяся в корпусе Д двушка площадью 51,65 при 100% оплате или ипотеке стоит 4,45 млн рублей, а двухкомнатная квартира площадью 53 кв. метра в корпусе В обойдется в 3,31 млн.

В стоимость квартир в корпусах Б и В включена чистовая отделка. В нее входят:

металлическая входная и межкомнатные двери; ламинат на полу и обои на стенах в комнатах; плитка в санузлах; акриловая ванна с экраном, смесители; радиаторы отопления, домофон, приборы учета электроэнергии и воды.

Стоит отметить, что от чистовой отделки можно отказаться. Тогда будет произведен перерасчет цены, но менеджеры в унисон уверяют, что эта разница не покроет даже стоимость материалов. Так, вышеупомянутая трешка без отделки будет стоить на 274 тысячи меньше — 4,47 млн рублей.

Новоявленные собственники на первых порах вынуждены заключить договор на обслуживание жилья с управляющей компанией "ЖЭС-1". Для получения ключей дольщикам придется оплатить коммуналку авансом — 45,25 рублей с квадратного метра. Как подсчитали мне в офисе управляющей компании, за квартиру площадью 54,9 кв. метра придется выложить 11,7 тыс. рублей. И в эту сумму входит только содержание и обслуживание жилья, без водоснабжения, водоотведения, отопления и электроснабжения. Эти слуги по договору дополнительно оплачиваются "ЦДС" — в корпусе Е сумма составляет 17 тыс. рублей. Такая система в сданном доме действует до марта 2018 года, потом жильцы будут получать привычные квитанции. Плюс еще 15 тысяч единовременно нужно отдать управляющей компании на обслуживание общего имущества, приобретение и монтаж систем видеонаблюдения, вывоз ТБО.

Но и это еще не все: собственники, заключившие договоры ЖСК, вынуждены оплачивать остекление лоджий по не совсем рыночным ценам. Так, на форумах жалуются, что остекление обходится в 50-55 тыс. рублей. В ДДУ никакие дополнительные сборы на балконы и лоджии не зафиксированы.

Все квартиры в корпусах Б и В сдаются с чистовой отделкой. В остальных корпусах чистовая отделка выполняется лишь в части квартир Отделка ванной комнаты включает плитку на стенах и полу, ванну с экраном и смесители В корпусе Е открыт шоурум, где можно посмотреть на используемые отделочные материалы Число квартир на этаже достигает 14, поэтому коридоры в некоторых секциях длинные Самая дешевая студия располагается в корпусе В и стоит 1,69 млн Такая однокомнатная квартира в корпусе Б с отделкой стоит 2,74 млн рублей Двушку в корпусе Б можно купить за 3,26 млн рублей Двухкомнатная квартира площадью 53,32 в корпусе В стоит 3,25 млн В сданном корпусе Е в конце 2017 года оставались свободными несколько квартир. Такая двушка продавалась за 4,87 млн В конце 2017 года трехкомнатную квартиру можно было купить только в корпусе Б по цене от 4,74 млн рублей

Застройщик: надежный, но неторопливый

Застройщиком ЖК является ООО "БалтИнвестГрупп", входящее в холдинг "ЦДС" . Основная проблема "Центра Долевого Строительства" —- затягивание сроков, "Новое Янино" исключением не стал.

Работы на участке начались в 2014 году, тогда же стартовали продажи в корпусе Е, сдать который планировали в I квартале 2016 года. А потом были переносы сроков, пустые обещания и успокоительные речи менеджеров. В итоге дом был введен в эксплуатацию только в сентябре 2017. При этом покупателям, вступившим в стройку в 2014-начале 2016 года, ничего кроме томительного ожидания не остается, ведь раньше "ЦДС" заключал договоры ЖСК, и лишь в июле 2016 года на этом объекте перешел на ДДУ.

Перенос сроков сдачи — системная беда компании "ЦДС". Первый корпус ЖК "Приневский" на Октябрьской набережной ввели в эксплуатацию на год позже первоначального срока. Сдачу корпуса 4 в "Муринском посаде" задержали на два года. На более ранних объектах задержки достигали 2,5-3 лет — ЖК "Дюна" , ЖК "Золотой век" . И все же есть основания полагать, что после перехода на ДДУ срывы сроков если и будут, то не критичные. Согласно 214-ФЗ застройщик будет отвечать за них рублем.

Качество квартир в сданных домах — момент спорный. На форумах можно найти однотипные положительные отзывы, доверия которым мало. Но есть и гневные отрицательные. Дольщик ЖК "Золотое время" при приемке квартиры столкнулся с кривыми стенами и щелями в дверном проеме, забитыми газетой. В "Муринском посаде" жильцы жалуются на протечки крыши, свист в вентиляции и плохую звукоизоляцию. Есть недовольные внутренней инфраструктурой, например, количеством парковочных мест в ЖК "Новое Мурино" .

В "Новом Янино" приемка квартир в корпусе Е не у всех прошла гладко. Дольщики выкладывают в соцсети фото с ржавыми радиаторами, трещинами в ламинате, щелями в углах комнат и отваливающейся от стен штукатуркой. Хотя встретившиеся мне на объекте два новосела были довольны новыми квартирами. Небольшие замечания, которые предъявляют дольщики застройщику при приемке, рабочие устраняют в течение нескольких дней.

Если же отойти от частностей, то компания "ЦДС" имеет положительную репутацию в строительном сообществе Петербурга. За 18 лет своего существования она построила 113 домов, в конце 2017 года вела строительство 18 комплексов. Имеет звания "Лучшая компания в сфере строительства эконом-класса", "Лидер строительного качества 2017", получала награды от правительства Ленобласти за весомый вклад в развитие социальной инфраструктуры региона, побеждала в конкурсе "Строитель года". А по итогам 2016 года ГК "ЦДС" заняла 4 место в Петербурге по объемам введенного в эксплуатацию жилья. Так что если бы не срывы сроков, застройщика можно было бы назвать надежным.

Условия покупки: скидки и акции

Когда компания "ЦДС" работала по договорам ЖСК, то об условиях ее рассрочки ходили чуть ли не легенды. Тогда можно было оформить беспроцентную рассрочку на 5 лет независимо от срока окончания строительства. Теперь менеджеры предупреждают, что больше таких выгодных условий они предложить не могут. Рассрочка оформляется до окончания строительства и рассчитывается от базовой цены квартиры.

Зато при покупке в ипотеку или 100% оплате предоставляются скидки. В декабре, например, скидка составляла 17%. Плюс появляются акции на отдельные корпуса комплекса.

Ипотеку на квартиру в "Новом Янино" можно оформить в восьми банках: ВТБ24 , Сбербанк , Россельхозбанк , "Российский капитал" , "ДельтаКредит" , "Абсолют Банк" , "Райффайзен" и "Санкт-Петербург" . Самый низкий процент предлагал "Россельхозбанк" — 9,1% годовых, самый высокий был у "ДельтаКредита" — 10,5%. В декабре в офисе продаж предупредили, что с ипотекой в корпусах Г и Д придется подождать до введения их эксплуатацию, поскольку дома находились на госкомиссии.

Бронь квартиры у "ЦДС" платная — 30 тыс. рублей. В стоимость квартиры эта сумма не включена, при заключении договора деньги возвращаются.

ЖК "Новое Янино" — типичный эконом-класс без претензий. Выгодно отличается комплекс от ближайших соседей кирпично-монолитными корпусами, часть из которых сдаются с чистовой отделкой. А вот срывы сроков строительства снижают рейтинг новостройки. Не добавляет очков комплексу и отсутствие информации о возведении детского сада и паркинга — первый корпус полностью не заселился, а с парковкой автомобиля уже возникают трудности. Но ради удобных планировок, приемлемых цен на квадратные метры с отделкой приходится чем-то жертвовать. В случае с Янино в жертву приносится еще и привычный комфорт большого города. Однако у этой локации вырисовывается светлое будущее: расширение Колтушского шоссе, строительство детских садов и школы, открытие новых магазинов, а в отдаленной перспективе — даже появление станции метро. Пока же всего этого нет, дольщикам остается наслаждаться спокойствием пригорода, просторами полей и зеленью Ржевского лесопарка.

Экология Транспортная доступность Инфраструктура Цена/качество
Новости
Коттеджный поселок Новая Рига
Каждый поселок на Новорижском шоссе имеет красивые ландшафты и коммуникации, не уступающие столичным. Здесь есть канализация и все условия для комфортного проживания. Для каждого москвича коттедж в таком

Как построить элитный особняк
В свете плохой экологической обстановки в больших городах и роста благосостояния наших граждан, часть населения переселяется за город. Ведь собственный дом в любой стране считается признаком достатка

Коттеджные поселки на Горьковском шоссе
Являясь одним из участков федеральной автомагистрали М7 ‘’Волга’’, Горьковское шоссе продолжает собой московское шоссе Энтузиастов. Шестиполосная дорога остается важной транспортной артерией для столицы

Cнять коттедж на Рождество, значит, провести незабываемый праздник!
Рождество считается семейным праздником. Однако, что делать, если семья большая и собраться всем в одном доме или квартире с каждым годом становится проблематичнее? Именно для тех, кто не хочет тесниться

Как сделать ленточный фундамент для коттеджа или загородного дома
Как сделать ленточный фундамент для дома - Не обязательно вкладывать большие деньги для создания основы постройки. Достаточно немного знаний, чтобы сделать все своими руками. Из этой статьи, вы узнаете

Виды фасадного остекления зданий
Остекление фасадов – это модное направление современности. За счет оригинальной облицовки внешних стен, здание выглядит практически воздушным и невесомым. Стеклянный фасад – это достаточно сложная конструкция,

Строительство хамама в доме и особенности данного процесса
Многие любят обустраивать на даче или в частном доме традиционную русскую баню. Однако количество поклонников турецкого хамама постоянно растет. Под хамамом понимают традиционную турецкую баню, которая,

Очистка воды в коттедже
Вода – это жизнь, но только при том условии, что она чистая, вкусная и не содержит вредных для здоровья и жизни веществ. В данном обзоре речь пойдет о системах очистки воды в коттедже. Выбираем

Фильтры для воды в частный дом: система очистки, водоподготовка, магистральные установки
Вне зависимости от вида источника, использующегося для водоснабжения частного дома, специалисты рекомендуют сделать анализ поступающей жидкости. Это позволит правильно подобрать фильтры для воды в

Тепловые насосы для отопления дома, обогрев загородного коттеджа с помощью насосного оборудования: инструкция, фото и видео-уроки, цена
Насколько эффективно отопление с помощью тепловых насосов? Какими они бывают? Есть ли у этих устройств существенные недостатки? Насколько дорого обходится этот вид топлива в сравнении с альтернативными


Поиск
Календарь
«   Июнь 2011   »
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
    1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30
Архив записей
Наш опрос
Что лучше гостиница или квартира на сутки?
Всего ответов: 388
Мини-чат