Главная › Новости

Химки лидируют в продаже квартир в новостройках

Опубликовано: 11.09.2018

Новостройка - отсутствие газа, света, воды

Химки — второй по величине после Балашихи город московской агломерации и один из самых застраиваемых городов ближнего Подмосковья. К первому кварталу 2015 года первичный рынок жилья в городе был представлен 27 проектами, в рамках которых возводилось 113 домов. Общее количество квартир в новостройках – около 4,5 тыс. штук.

Город со сложной географией

Город Химки расположен на северо-западе от столицы и граничит с ней по МКАД в районе старого (М10) и нового (М11) Ленинградского шоссе . Сейчас здесь ведется активная жилая застройка.

Собственно город Химки примыкает непосредственно к МКАД и условно делится на Старый и Новый. В их состав входят «номерные» микрорайоны, а также Лобаново, Юбилейный, Бутаково, Новобутаково и Новокуркино.

В 2004 году город был расширен до городского округа, к которому присоединили микрорайоны Левобережный, Клязьма-Старбеево, Сходня, Подрезково, Фирсановка, Новогорск и Планерная (см. схему). Микрорайоны города, по сути, не связаны между собой функционально и живут каждый своей жизнью. При этом вытянутый участок внутри «больших Химок» относится к Москве: это районы Куркино и Молжаниновский.

Генеральный план городского округа Химки (проект)

В результате всех преобразований граница Химок получилась необыкновенно сложной, и сегодня далеко не каждый химчанин представляет ее себе. В городе с 2010 года отсутсвует Генплан, его проект активно обсуждают, однако до сих пор так и не утвержден. Тем не менее, мы приводим в качестве иллюстрации именно его, потому что обнаружить адекватную актуальную карту Химок оказалось невозможно. Более того, на различных ресурсах граница города показана по-разному. Например, Google Maps и Яндекс. Карты дают совершенно разные результаты. В официальных же городских документах карты настолько схематичны, что ссылаться на них бессмысленно.

Вот такую схему городского округа можно найти на его официальном сайте

Город как город

Кратко охарактеризовать экологическую ситуацию в Химках довольно трудно. Это большой город с неоднородной структурой и полным набором достоинств и недостатков.

К достоинствам следует прежде всего отнести расположение относительно Москвы: по ходу движения воздушных масс к ней и вдали от самых проблемных столичных промзон. Кроме того, не менее 1/3 территории Химок занято лесом и парковыми зонами, через город протекают речки Химка, Сходня, Горетовка и Клязьма, Канал имени Москвы, здесь расположены Химкинское (частично) и Клязьминское водохранилища. По периметру города также немало лесных зон.

Панорама Химок

С другой стороны, в Химках большое количество действующих промышленных предприятий, среди которых НПО «Энергомаш», МКБ «Факел», НПО им. Лавочкина, ЦВТ ХИМРАР и др. Через город проходят две сильно загруженные автомагистрали федерального значения, Октябрьская железная дорога, а в его северо-восточной части расположен главный аэропорт страны — Шереметьево. Жители Химок нередко сетуют, что в некоторых районах города ведется сверхплотная бессистемная и хаотичная застройка, зачастую за счет сокращения площади зеленых насаждений. Так, в 2014 году под застройку было вырублено несколько гектаров зеленых зон и при этом не создано ни одной новой. Часто строительство многоэтажного жилья ведется в санитарной зоне рек и водоемов.

Карта функциональных зон городского округа (согласно проекту генплана)

Таким образом, жизнь в Химках — это типичная жизнь в большом городе, за исключением разве что окраин и микрорайонов, примыкающих к лесным и парковым зонам. При этом Химки, наряду с Долгопрудным и Мытищами, без сомнения имеют наиболее выгодное с точки зрения экологии расположение по сравнению с другими городами московской агломерации.

Долина реки Сходни

В генеральном рейтинге привлекательности российских городов за 2013 г. (по версии Российского Союза Инженеров и компании Blackwood) город Химки занимает 31 место из 100. В общем-то — не так плохо. Другое дело, что перед Химками — 12 других городов Подмосковья. То есть при такой близости к столице жизнь там не самая комфортная.

Транспортная доступность

Теоретически добраться в Химки из Москвы или обратно несложно. Правда, при этом не стоит забывать о вечной проблеме Ленинградского шоссе. Жители микрорайонов, расположенных на карте выше него, фактически не имеют альтернативы (единственная развязка на М11 находится возле аэропорта «Шереметьево» и химчанам ничего не дает).

Фактически отрезаны трассой М11 и лесом от остальных районов городского округа жители большинства микрорайонов Клязьма-Старбеево. Пересечь шоссе на автомобиле можно всего в нескольких местах, пешеходных переходов совсем немного. Это создает определенные неудобства.

Те, кто живет «под» Ленинградкой, в часы пик предпочитают Новокуркинское или Куркинское шоссе, Молодежную улицу. Также можно проехать через Митино , по Путилковскому шоссе.

В целом в отсутствие пробок на автомобиле можно добраться до метро «Речной вокзал» или «Планерная» за 10–20 минут, в зависимости от удаленности района от МКАД (все же Химки большой город). В часы пик дорога может растянуться и на час. С городским транспортом все примерно так же, с поправкой на 15–20 минут в большую сторону.

Пробка на Ленинградском шоссе

С дополнительными проблемами сталкиваются жители микрорайонов Подрезково, Сходня и Фирсановка, поскольку единственная проходящая через них автомагистраль — Новосходненское шоссе — в случае пробки может «встать» довольно плотно.

Зато именно через эти микрорайоны проходит железная дорога, поэтому для их жителей электричка является хорошей альтернативой городскому транспорту и автомобилю. От самой дальней ж/д станции Химок — Фирсановской — до Ленинградского вокзала ехать 45–50 минут. До станции Петровско-Разумовская (ближайшая станция, сопряженная с метрополитеном) — 30–35 минут. Всего в Химках 7 ж/д станций Октябрьской дороги: Левобережье, Химки, Планерная, Новоподрезково, Подрезково, Сходня и Фирсановская.

В городе курсирует множество автобусов и маршрутных такси, есть даже три троллейбусных маршрута. Внутренняя транспортная ситуация в среднем не лучше и не хуже, чем в Москве, Митино или Долгопрудном . Администрация Химок обещает в ближайшей перспективе ввести в действие новую схему дорожного движения, которая избавит город от пробок.

Решить многие проблемы поможет запуск линии легкого метро. Ветка, ввод которой в эксплуатацию ожидается в 2017-м году, пройдет от станции Московского метрополитена «Планерная» до МКАД в районе Бутаковского залива, далее по территории Химок: улице Горшина, пересечет Юбилейный проспект, вдоль улицы 9 Мая дойдет до ТЦ «Мега» на пересечении Ленинградского и Новосходненского шоссе, а в дальнейшем может быть продлена и до Зеленограда.

Также есть мнение, что столичные власти в перспективе будут вынуждены построить станции обычного метро в Молжаниново и  Зеленограде .

Аэропорт «Шереметьево»

Социальная инфраструктура, работа, досуг

Социальная обстановка в городе не самая благополучная. Наблюдается нехватка мест в детских садах и школах, а строительство новых ведется недостаточными темпами. В поликлиниках — взрослых и детских — острый дефицит врачей, огромные очереди к специалистам. На весь город и окрестности всего две больницы. Нельзя сказать, что это какая-то уникальная ситуация: ровно так же обстоит дело и в большинстве других населенных пунктах Подмосковья, а много где и значительно хуже.

Однако в городе с территорией 110 квадратных километров и населением более 230 тысяч человек эти проблемы набирают свою «критическую массу». «Рассовать» своих детей по школам, детским садам и поликлиникам Москвы и соседних населенных пунктов химчане, в отличие от обитателей небольших поселков, не могут, да и ездить далековато. Особенно сложная ситуация в микрорайонах Подрезково, Сходня и Фирсановка, которые расположены «на отшибе».

Стадион «Арена Химки» — самый большой в Московской области

Имеет место также нехватка парковочных мест. Ситуация разная в различных районах, но в целом не самая благоприятная. Например, жители Левобережного жалуются, что на каждое машиноместо во дворах многоквартирных домов набирается до 10-ти претендентов. Администрация Химок планирует решить эту проблему путем строительства платных парковок в рамках новой транспортной схемы города, однако выводы делать пока что рано.

Зато в Химках нетрудно найти работу. Останавливаться на этом вопросе отдельно мы не будем, поскольку количество предприятий и организаций в большом городе слишком велико, чтобы перечислять их.

ТЦ «Гранд» расположен на Ленинградском шоссе

Имеется множество магазинов, в том числе сетевых; торговых центров, включая такие, как «МЕГА» и «Гранд», которые относят к числу крупнейших во всей московской агломерации. В городе 2 дворца культуры, несколько музеев, несколько стадионов, в числе которых «Арена Химки» — самый большой в Московской области. Есть фитнес-центры, баскетбольный, футбольный и хоккейных клубы, Международная академия тенниса, лыжный полигон, гольф-клуб и яхт-клуб, детская школа искусств, около 20 библиотек. Как уже было сказано выше, имеется несколько парков; есть скверы, пляжи.

Жилая застройка

Как уже было сказано выше, в Химках есть несколько микрорайонов, которые связаны между собой только административно. В каждом из них застройка ведется обособленно и иногда бессистемно, поскольку генплана у города фактически нет.

ЖК «Авентин» в Сходне (макет)

Объектов, строительство которых не было бы начато, среди перечисленных выше нет. Сроки сдачи в эксплуатацию — от заселяемых и готовых к заселению в настоящий момент до 2017 года.

По рейтингам популярности в настоящий момент лидирую ЖК «Две столицы» и «Правый берег», аутсайдеры — ЖК «Менделеев» и новостройки в Новокуркино.

Наиболее доступное многоквартирное жилье строится в микрорайоне Сходня. Здесь цена квадратного метра составляет от 55–60 до 70–85 тысяч рублей, однокомнатная квартира стоит 2,5–3,1 миллиона, «двушка» — 3,5–4,2 миллиона (ЖК «Авентин» и «Квартал 7»), «трешка» — 4,2–5 миллионов (ЖК «Квартал 7»).

ЖК «Альфа Центавра» (строительство)

Самое дорогое жилье — в ЖК «Альтаир», «Планерный», «Московская 21», «Nuova Vita», «Правый берег», «Лесной углок», «Новый Эдем», «Менделеев» и «Парк-Тауэр». Здесь квадратный метр стоит в среднем 110–140 тысяч рублей, однокомнатные квартиры — 4,5–6 миллионов, «двушки» — 6–10 миллионов, «трешки» — 8–15 миллионов. В некоторых ЖК есть квартиры из 4-х и 5-ти комнат.

ЖК «Парк-Тауэр» в Химках

Остальные новостройки находятся в среднем ценовом сегменте.

В «Олимпийской деревне» (Новогорск) квадратный метр стоит 160–270 тысяч рублей, цена «однушки» начинается от 9 миллионов, а четырехкомнатной квартиры — достигает 50-ти миллионов.

Олимпийская деревня, Новогорск 

В тоже время, в ЖК «Новогорск Парк» метр стоит от 68 тысяч, однокомнатную квартиру можно купить за 3–4,5 миллиона, «двушку» — за 4–8 миллионов, «трешку» — за 6–10, а четырехкомнатную — за 10–11.

Есть в Химках и рынок вторичного жилья, однако цены здесь неоправданно высоки и приближаются к московским. Цены на квартиры в домах недавней постройки в целом не особенно отличаются от стоимости в таких же новых домах (с правом собственности), однако могут быть немного завышены. Поэтому при покупке такого вторичного жилья имеет смысл ориентироваться на соседние новостройки, сданные в эксплуатацию.

В старой (иногда еще советской) застройке стоимость жилья разнится от района к району, но в целом неоправданно высока. Например, в Сходне или Подрезково малогабаритные двухкомнатные квартиры в старой застройке продаются за 3,9–4,1 миллиона рублей при кадастровой стоимости 2–2,5 миллиона. В старом городе цены еще выше. Например, цена продажи двухкомнатной квартиры в 16-этажном панельном доме 1978 года постройки на улице 9 Мая составляет 6,3 миллиона рублей при кадастровой стоимости 4,16 миллиона.

В целом можно сказать, что цены на недвижимость в Химках завышена, по сравнению, например, с соседним Красногорском , хотя никаких объективных причин для этого на сегодняшний день нет. Возможно, это отголоски старых представлений о Химках, как очень комфортном месте для жизни за пределами МКАД. Ведь именно здесь в свое время появлялись первые торговые центры современного формата.

Сейчас квадратный метр квартир на вторичном рынке Химок стоит по данным портала «Мир Квартир» составляет 123 097 рублей. «Однушки» на вторичном рынке стоят в среднем 5,4 млн руб. (+1,1% за два последних месяца), «двушки» — 7,0 млн рубль (+0,7%), «трешки» — 9,2 млн рубля (+4,3%).

Цена квадратного метра в сегменте индивидуальных домов ниже, чем в сегменте квартир — 117 509 рублей. Но на этом рынке встречаются очень дорогие предложения. Поэтому средняя цена дома в Химках довольно высока и составляет 46 млн рублей.

ЖК «Новогорск Парк»

Новостройки города Химки (по основным ценовым сегментам)

Уровень комфорта города Химки 12.3 из 20